כיצד ניתן להגדיל את השווי של הדירה הישנה שלכם?

בתי הדירות במעונות העובדים בפינת הרחובות פרוג ופרישמן בתל אביב
מקור התמונה: ויקיפדיה

הדירה הישנה שלכם עשויה להיות שווה הרבה יותר ממה שהיא שווה היום. קצת חבל, שברוב המקרים זה לא תלוי בכם. כשיש מצב של מחסור בדירות ומחסור בקרקעות שמשוחררות לבניה (ולא משנה האם המחסור נובע מביורוקרטיה מיותרת או ממחסור אמיתי) קבלנים מנסים למצוא דרכים יצירתיות לבנות דירות.

בפוסט זה אזכיר בקיצור כמה תסריטים בהם אתם אולי תוכלו להעלות באופן משמעותי את ערך נכסי הנדל"ן שלכם.

כשיש לכם בית פרטי עם גינה
אם אפשר לקבל בקלות רישיון לבניית בנין בן כמה קומות, הקבלנים כבר יגיעו אליכם. הם יציעו לכם שכירות על חשבונם בזמן שיהרסו את ביתכם ויבנו ביית שבו מספר דירות גדול יותר, למשל: 10 או 12 דירות במקום הדירה היחידה שלכם.
לכם הם יציעו כמה מהדירות כחלק מהעסקה.

יתרון:

1. הזדמנות לשדרג דירה ישנה עם תשתיות ישנות לדירה מודרנית, ואולי גם לדאוג לדירות לדור השני או למקור ליצור הכנסה פסיבית (דירות להשכרה).

חסרונות:

1. תשכחו מהפרטיות ומהגינה השקטה שלכם.

2. אי נוחות מסוימת בתקופת הביניים בה תגורו בשכירות.

תמ"א 38
על פי הויקיפדיה, תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
תחת הכותרת הזו, מרחיבים דירות ומוסיפים קומות בבתים ישנים, בעיקר במרכז הארץ. לפעמים גם מוסיפים חניות, מעליות ועוד. אני מקווה שגם מחזקים את היסודות ומרכיבי הבניין האחרים, כך שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה.

יתרונות:

1. בתום תקופת ההרחבה, הדירה שלכם עשויה להיות גדולה יותר וחדשה יותר.

2. השווי הכספי של הנכס שלכם יעלה.

חסרונות:

1. סבל ואי נוחות בזמן הבנייה
ישפצו ויבנו את הבית כשאתם גרים בו.

2. סכסוכי שכנים
לא כל השכנים מעונינים ברחבה באמצעות תמ"א 38. יהיו סכסוכי שכנים. כשמעל אחוז מסוים (שאיני יודע מהו) מהשכנים מסכימים יכול הקבלן לבצע את העבודה. זה עלול גם להסתיים בתביעות משפטיות נגד המתנגדים ושל המתנגדים.

3. זמן הבניה עלול להתארך

4. ההוצאות על הדירה עלולות לגדול.
כך למשל, אם התקינו מעלית ולא התנגדתם מראש להתקנתה, תשלמו גם על תחזוקת המעלית. גם הארנונה תגדל.

5. מי צריך דירה גדולה יותר?
ייתכן שאתם גרים לבד או ילדיכם כבר נשאו כנפים ו"עפו מהקן". גם ככה הדירה שלכם גדולה ממה שאתם צריכים. הסבל ואי-הנוחות לא שווים עבורכם את הגדלת וחידוש הדירה.  

התחדשות עירונית (פינוי בינוי)
קיים מחסור בשטחים לבניה בערים. הערים מתרחבות על חשבון שטחים ירוקים. בתוך הערים קיימים בינינים ישנים במצב רעוע ובצפיפות בניה נמוכה. 

את הבתים הורסים. את התשתיות מתאימים לעידן המודרני ובמקום בניינים בני 2 או 3 או 4 קומות בונים מגדלי מגורים בני 10, 14 או 20 קומות. 
בעלי הדירות מקבלים דירה חלופית בשכירות. החברה הבונה וההורסת משלמת את השכירות. בתום התקופה מקבל כל דייר דירה חדשה ששוויה גבוה בהרבה משווי דירתו הקודמת. 
החברה הבונה מוכרת בכסף מלא את הדירות הנוספות שבנתה.

יתרונות:

1. בתום תקופת הבניה הדירה לשכם תהיה שווה יותר

2. בתום תקופת הבניה תהיה לכם דירה חדשה ונוחה יותר

3. הסביבה תהיה נוחה ונעימה יותר משום שכנראה יהרסו מספר בתים ישנים בסביבה מוזנחת. 

חסרונות:

1. תגורו בדירה שכורה במשך תקופת ביניים במקום לגור בדירה שלכם.

2. לא בהכרח מיקום הדירה השכורה יהיה מתאים לכם.

3. משך הבניה יכול להתארך הרבה מעבר למתוכנן.

4. אוכלוסיית השכונה תשתנה משום שיגיעו הרבה דיירים מרקע שונה.
לפעמים זה יכול להיות יתרון.

5. ההוצאות השוטפות על הדירה יעלו. האם תוכלו לעמוד בזה בקלות? האם תוכלו לעמוד בזה בכלל?
במקרים רבים מדובר בשכונות לא כל כך רחוקות מהמרכז, שתושביהן הם מהעשירונים הנמוכים.
ההכנסות השוטפות שלהם לא צפויות לעלות. הארנונה עלולה להיות הרבה יותר גדולה ומיסי ועד בית של מגדל גבוהים בהרבה ממיסי ועד בית של בנין ישן ומוזנח. הדיירים החדשים והמבוססים יותר ירצו ויוכלו להוציא יותר על שירותים של ועד בית. 

6. סכסוכי שכנים וסכסוכים עם החברה הקבלנית.
 כשיש כאלה המעונינים בפינוי בינוי וכאלה המתנגדים, עלולים להיות סכסוכי שכנים. כשאחוז המתנגדים קטן והם לא משתפים פעולה, החברה הקבלנית עלולה לתבוע אותם בבית משפט.