המשפט בכותרת, יכול להיות סיוט שמתגשם. משפחה ישראלית מצליחה לרכוש דירה על אף המחירים המאמירים ולבסוף מאבדת אותה.
כשבוחנים מה הן ההוצאות הגדולות במהלך החיים של משפחה ישראלית, קרוב לוודאי ששתי ההחלטות הגדולות ביותר מבחינה כספית יהיו: פנסיה ודירה.
הבעיה היא שמשפחה המשקיעה מחשבה ותכנון בהוזלת קניות ירקות, קוטג' או מילקי (תופעה מבורכת בפני עצמה), לא תמיד משקיעה את אותם משאבים לתכנון כאשר מדובר בהחלטות החשובות.
את אופן החיסכון הפנסיוני קובעים לפי מה שעושה המעביד או מה שמציע סוכן הביטוח.
חלק מהעצמאים חוסכים לפנסיה כמה שאומר להם רואה החשבון לחסוך. הוא לא בדיוק אומר להם כמה לחסוך לפנסיה. הוא אומר להם על איזה סכום חיסכון לפנסיה יקבלו הטבת מס.
בנושא של רכישת דירה ניהול סיכונים הוא הכרחי. יש שני סיכונים עיקריים:
1. לקיחת משכנתה שלא יצליחו להחזיר אותה.
2. רכישת נכס שהוא פגום באופן מהותי או שלא יעבור לרשות הרוכש.
בפוסט זה אעסוק מעט בנושא של איבוד הדירה אחרי שנרכשה.
בעיתונות הכלכלית מופיעים לאחרונה יותר מאמרים על הונאות הקשורות במכירת דירות. כך למשל, פורסם לפני יומיים ב-Ynet מאמר של עו"ד ירון טיקוצקי שכותרתו: קניתם דירה חדשה? היזהרו שלא יעקצו אתכם. במאמר מציג עו"ד טיקוצקי פסיקה חדשה שלפיה רוכשי דירה ממתחזה לא יקבלו את הדירה שעליה שילמו.
אם תחפשו בעיתונות הכלכלית המקוונת מאמרים נוספים, תוכלו למצוא מקרים אחרים בהם מנגנון הרמאות היה שונה.
מה משותף לרוב המקרים?
המכנה המשותף הוא בדיקה לא נאותה של העסקה על ידי הרוכשים ו/או עורך הדין שלהם.
כיצד תקטינו את רמת הסיכון לאבד דירה וכסף?
התפיסה הבסיסית צריכה להיות השקעה בניהול הסיכונים. כפי שתראו מכמה רעיונות בהמשך, אין מדובר בהשקעת זמן ומאמץ רבים. לא הצעתי בהמשך להוציא יותר כסף, למרות שלא צריך לשלול על הסף הוצאה כספית קטנה, שאולי עשויה לחסוך מכם אובדן סכומי כסף גדולים בהרבה.
עורך הדין
אינני עורך דין. גם רוב קוראי. לא אציע לכם להחליף אותו, אבל בהחלט לא יזיק שהוא ידע מראש מה הציפיות שלכם ממנו. לא יזיק שידע שאתם יודעים, שבית משפט נזף כבר בעורכי דין שהתרשלו וגרמו ללקוח לאבד דירה וכסף.
הציפיות שלכם ממנו הן שיבדוק יותר לעומק מאשר להביא העתק נסח רישום הדירה מהטאבו. את זה אתם יכולים לעשות לבד תמורת תשלום פעוט ישירות באמצעות האינטרנט.
אתם מצפים בנוסף לזה, שיבדוק כל היבט שעלול להביא לכם לנזק גדול. למשל: לוודא את זהות המוכר על מנת לוודא שאינו מתחזה.
אתם יכולים לעשות דברים לבד
לא במקום עורך הדין, אלא בנוסף לו. אתם יכולים לעשות בדיקות עצמאיות פשוטות.
הרעיון המרכזי הוא שאם משהו נראה לכם לא סביר או חשוד, בדקו יותר לעומק.
שאלו את השכנים
כשעמדנו, משפחתי ואני, לפני החלפת דירה הציע לנו אחד המתווכים דירה יד ראשונה מרופא (על משקל "מכונית יד ראשונה מרופא"). הדירה הייתה מוזנחת. אולי משום שהרופא הגרוש היה עסוק בעבודתו?
דיברנו עם השכנים. מהר מאד התברר שהמתווך לא שיקר, אכן מדובר ברופא אבל...
נאסר עליו לעסוק במקצועו משום שהתמכר לסמים.
הלכנו לחפש דירה אחרת.
תהיתי מה היה קורה לו במקרה שצוטט בעיתונות (כולל הכתבה של עו"ד טיקוצקי אליה קישרתי בתחילת הפוסט) היו הקונים שואלים את השכנים.
למי שלא לחץ על הקישור: מדובר במוזיקאי ישראלי מעולה, המתגורר בחו"ל, בגלל עבודתו. הוא שמר את הדירה בה גדל מטעמים רגשיים (כסף לא חסר לו). מתחזה מכר את הדירה בשמו. חברו של המוזיקאי, שבמקרה עבר שם וראה שם חדש על תיבת הדואר, שאל אותו למי מכר את הדירה.
תארו לעצמכם שהקונה היה דופק על דלתם של השכנים ומציג את עצמו כקונה פוטנציאלי לדירה. קשישה חביבה הייתה מזמינה אותו לביתה ומספרת לו על החברות עם ההורים המנוחים של המוזיקאי ומביעה את פליאתה על מכירת הדירה ("הוא אמר לי שהוא שומר על הדירה בה גדל מטענים נוסטלגיים כי יש לו מספיק כסף").
הצעד הבא הוא אחד מהשניים:
1. חיפוש באינטרנט של מידע על המוזיקאי. ייתכן שתופיע תמונה והוא בכלל אולי לא דומה למתחזה. אם לא, תמיד אפשר לנסות ליצור איתו קשר באמצעות דוא"ל או טלפון לפני שחותמים על החוזה.
2. פנייה למשטרה. להם יהיה קל יותר לאתר אותו ולשמוע שהוא אינו מתכוון כלל למכור את הדירה.
בדקו בשבע עיניים עסקאות זולות במיוחד
אין ארוחות חינם. או שיש סיבה הגיונית למכור לכם יותר בזול או שיש חשש סביר להונאה.
כך אני נוהג בנושאים צרכניים אחרים. כך נהגתי גם במכרזים שכתבתי בתחום טכנולוגיית המידע, כאשר אחד הספקים הציע הצעה זולה בהרבה מכל מתחריו.
כמו שלא סביר שמישהו ימכור לכם מכונית שנמצאת שנה על הכביש בחצי מחיר, לא סביר שמישהו ימכור לכם דירה במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק, אם אין שם מלכודת.
כל מה שנראה לא סביר או לא הגיוני מחייב בדיקה
כמה דוגמאות:
1. המוכר קנה את הדירה ומוכר אותה אחרי זמן קצר
ייתכן שיש לזה סיבה הגיונית, למשל: הוא קיבל עבודה בחו"ל למספר שנים רב. בדקו עד שתשתכנעו שאכן יש סיבה כזו.
2. כמעט נסגרו עסקאות למכירת הדירה והקונים הפוטנציאליים חזרו בהם.
3. מנסים להסתיר מכם מידע או לפחות יש לכם תחושה כזו.
4. המוכר אינו הבעלים היחיד של הדירה ואין לכם דרך לוודא שהבעלים האחרים מעוניינים למכור וייפו את כוחו.
5. מוכר אינו הבעלים היחיד של הדירה ואין לכם דרך לוודא שהבעלים האחרים מעוניינים למכור. הוא מציג ייפוי כוח, אבל לא מוכן לתת לכם פרטי התקשרות של הבעלים האחרים, על מנת שתוודאו זאת.
כיצד תקטינו את רמת הסיכון לאבד דירה וכסף?
התפיסה הבסיסית צריכה להיות השקעה בניהול הסיכונים. כפי שתראו מכמה רעיונות בהמשך, אין מדובר בהשקעת זמן ומאמץ רבים. לא הצעתי בהמשך להוציא יותר כסף, למרות שלא צריך לשלול על הסף הוצאה כספית קטנה, שאולי עשויה לחסוך מכם אובדן סכומי כסף גדולים בהרבה.
עורך הדין
אינני עורך דין. גם רוב קוראי. לא אציע לכם להחליף אותו, אבל בהחלט לא יזיק שהוא ידע מראש מה הציפיות שלכם ממנו. לא יזיק שידע שאתם יודעים, שבית משפט נזף כבר בעורכי דין שהתרשלו וגרמו ללקוח לאבד דירה וכסף.
הציפיות שלכם ממנו הן שיבדוק יותר לעומק מאשר להביא העתק נסח רישום הדירה מהטאבו. את זה אתם יכולים לעשות לבד תמורת תשלום פעוט ישירות באמצעות האינטרנט.
אתם מצפים בנוסף לזה, שיבדוק כל היבט שעלול להביא לכם לנזק גדול. למשל: לוודא את זהות המוכר על מנת לוודא שאינו מתחזה.
אתם יכולים לעשות דברים לבד
לא במקום עורך הדין, אלא בנוסף לו. אתם יכולים לעשות בדיקות עצמאיות פשוטות.
הרעיון המרכזי הוא שאם משהו נראה לכם לא סביר או חשוד, בדקו יותר לעומק.
שאלו את השכנים
כשעמדנו, משפחתי ואני, לפני החלפת דירה הציע לנו אחד המתווכים דירה יד ראשונה מרופא (על משקל "מכונית יד ראשונה מרופא"). הדירה הייתה מוזנחת. אולי משום שהרופא הגרוש היה עסוק בעבודתו?
דיברנו עם השכנים. מהר מאד התברר שהמתווך לא שיקר, אכן מדובר ברופא אבל...
נאסר עליו לעסוק במקצועו משום שהתמכר לסמים.
הלכנו לחפש דירה אחרת.
תהיתי מה היה קורה לו במקרה שצוטט בעיתונות (כולל הכתבה של עו"ד טיקוצקי אליה קישרתי בתחילת הפוסט) היו הקונים שואלים את השכנים.
למי שלא לחץ על הקישור: מדובר במוזיקאי ישראלי מעולה, המתגורר בחו"ל, בגלל עבודתו. הוא שמר את הדירה בה גדל מטעמים רגשיים (כסף לא חסר לו). מתחזה מכר את הדירה בשמו. חברו של המוזיקאי, שבמקרה עבר שם וראה שם חדש על תיבת הדואר, שאל אותו למי מכר את הדירה.
תארו לעצמכם שהקונה היה דופק על דלתם של השכנים ומציג את עצמו כקונה פוטנציאלי לדירה. קשישה חביבה הייתה מזמינה אותו לביתה ומספרת לו על החברות עם ההורים המנוחים של המוזיקאי ומביעה את פליאתה על מכירת הדירה ("הוא אמר לי שהוא שומר על הדירה בה גדל מטענים נוסטלגיים כי יש לו מספיק כסף").
הצעד הבא הוא אחד מהשניים:
1. חיפוש באינטרנט של מידע על המוזיקאי. ייתכן שתופיע תמונה והוא בכלל אולי לא דומה למתחזה. אם לא, תמיד אפשר לנסות ליצור איתו קשר באמצעות דוא"ל או טלפון לפני שחותמים על החוזה.
2. פנייה למשטרה. להם יהיה קל יותר לאתר אותו ולשמוע שהוא אינו מתכוון כלל למכור את הדירה.
בדקו בשבע עיניים עסקאות זולות במיוחד
אין ארוחות חינם. או שיש סיבה הגיונית למכור לכם יותר בזול או שיש חשש סביר להונאה.
כך אני נוהג בנושאים צרכניים אחרים. כך נהגתי גם במכרזים שכתבתי בתחום טכנולוגיית המידע, כאשר אחד הספקים הציע הצעה זולה בהרבה מכל מתחריו.
כמו שלא סביר שמישהו ימכור לכם מכונית שנמצאת שנה על הכביש בחצי מחיר, לא סביר שמישהו ימכור לכם דירה במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק, אם אין שם מלכודת.
כל מה שנראה לא סביר או לא הגיוני מחייב בדיקה
כמה דוגמאות:
1. המוכר קנה את הדירה ומוכר אותה אחרי זמן קצר
ייתכן שיש לזה סיבה הגיונית, למשל: הוא קיבל עבודה בחו"ל למספר שנים רב. בדקו עד שתשתכנעו שאכן יש סיבה כזו.
2. כמעט נסגרו עסקאות למכירת הדירה והקונים הפוטנציאליים חזרו בהם.
3. מנסים להסתיר מכם מידע או לפחות יש לכם תחושה כזו.
4. המוכר אינו הבעלים היחיד של הדירה ואין לכם דרך לוודא שהבעלים האחרים מעוניינים למכור וייפו את כוחו.
5. מוכר אינו הבעלים היחיד של הדירה ואין לכם דרך לוודא שהבעלים האחרים מעוניינים למכור. הוא מציג ייפוי כוח, אבל לא מוכן לתת לכם פרטי התקשרות של הבעלים האחרים, על מנת שתוודאו זאת.
