יום ראשון, 9 בדצמבר 2018

התחדשות עירונית

מראה כללי של שכונת בית הכרם בשנת 1943
מקור התמונה: ויקיפדיה

גדלתי בשכונת רסקו בירושלים. הבתים בשכונה היו בתים משותפים בני שלוש קומות חסרי חן. חלקם בניני טיח ללא ציפוי אבן ירושלמית. 
כשהייתי בכיתה ו' עברנו לגור בשכונת בית הכרם. גרתי בבית משותף אבל בתים רבים בשכונה היו בתים פרטיים חד-משפחתיים עם גינות גדולות. 

מעין התחדשות עירונית


בית הכרם הייתה שכונה מבוקשת. קבלנים רצו להרוויח כסף. גם חלק מתושבי השכונה. 
לאט, לאט נעלמו הבתים הקטנים והגינות הגדולות. במקומם צצו בתי דירות בני מספר קומות. 

בהתחלה ברחובות הראשיים כמו שדרות הרצל ורחוב בית הכרם. אחרי זה גם ברחוב החלוץ וברחובות "שכונת הפועלים" כמו רחוב הבנאי.

מבחינה כלכלית החלפת הבתים החד משפחתיים עם הגינה בבתי דירות הייתה עסקה משתלמת לכל הצדדים:

1. הקבלנים שבנו מכר דירות והרוויח
בנייה כזו הייתה לו זולה יותר משום שלא היה צריך לרכוש את 
הקרקע.

2. בעלי הבתים שקיבלו מספר דירות ושדרגו את מצבם הכלכלי באמצעות השכרת או מכירת דירות.
לחילופין היו יכולים לתת את הדירות לילדיהם במקום לעזור להם בקניית דירה.

3. היצע הדירות בשכונה גדל
אנשים שהעדיפו לגור בשכונה היו יכולים לרכוש דירות.

התהליך שאני מתאר כאן התרחש גם בשכונות אחרות בירושלים ובערים אחרות.

היה לו גם מחיר: בשכונות נשארו פחות שטחים ירוקים, פחות עצים וצפיפות הדיור גדלה.  

התחדשות עירונית בעשור השני של המאה ה-21


התהליך שתיארתי בפיסקה הקודמת התרחש בהדרגה החל משנות ה-60 של המאה הקודמת, כנראה אפילו לפני כן, רק שאני לא הייתי שם ולא ידעתי.

בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בישראל באופן עקבי ובאופן משמעותי. היצע הדירות לא הדביק את הביקוש וגם נוצר מחסור בקרקעות לבנייה באזורי מגורים עירוניים מבוקשים כמו תל אביב וירושלים.

אחד הפיתרונות הוא התחדשות עירונית. היא ניתנת לביצוע בשני אופנים: הוספת דירות בבניינים קיימים (להלן תמ"א 38/1) "פינוי בינוי" או תמ"א 38/2.

גורמים ממשלתיים שניסו לפתור את בעיית המחירים הגבוהים, שבתפיסתם של חלק מהרוכשים הפוטנציאליים ימשיכו לעלות לעד, עודדו פיתרונות שונים להגדלת היצע הדירות ובכלל זה התחדשות עירונית.

מה שתואר בפסקה הקודמת והיה פרי יוזמה פרטית, קיבל מעטפת חוקית, למשל: די בהסכמה של 80% מהדיירים על מנת לבצע "פינוי בינוי".

האם ההתחדשות העירונית טובה לכל המעורבים בה?

הקבלנים

כמו ב"מעין התחדשות עירונית" גם בהתחדשות עירונית הקבלנים מרוויחים ממכירת הדירות הנוספות בבניין.
רווח גדול של הקבלנים בהשוואה לבנייה רגילה הוא החיסכון בעלות רכישת קרקע. 


המחיר שהם משלמים הוא התהליכים המייגעים מול הדיירים. בנוסף להתנגדויות של חלק מהדיירים, צריך גם לדאוג להם לדיור חלופי בתקופת העבודות. בתמ"א 38/1 זו עשויה להיות תקופה קצרה. בתמ"א 38/2 מדובר בשנים.

הדיירים

בעוד ב"מעין התחדשות עירונית" הייתה משפחה אחת או היו שתי משפחות שהיו צריכות לקבל החלטה, ב"פינוי בינוי" ובתמ"א 38/1 מדובר במספר גדול יותר של משפחות.
לפעמים הורסים או מרחיבים את הבניינים בני השלוש או ארבע קומות שנבנו ב"מעין התחדשות עירונית" בשנות ה-60. 

לדיירים שונים יש רצונות ואינטרסים שונים. זה יכול להתפתח לסכסוכים ולמריבות. לעיתים עשוי להגיע גם לפתחו של בית משפט.

היתרונות מבחינת הדיירים 

1. יקבלו דירות עם שטח גדול יותר ועם חדר ביטחון.

2. יהיו תוספות ושיפורים לבניין כמו מעליות וחניות.

3. יסודות הבניין יחוזקו.

4. אם מדובר ב"פינוי בינוי" יגורו בבניין חדש ומודרני במקום בבניין ישן.

החסרונות מבחינת הדיירים 

1. בתקופת הביניים יצטרכו לגור בדירות שכורות
חברת הבנייה צריכה לשלם את השכירות.
בפרויקטים של "פינוי בינוי" התקופה הזו עלולה להימשך שנים ארוכות. לא תמיד זה נגמר בזמן המתוכנן. לפעמים צריך לעבור מדירה שכורה אחת לדירה שכורה אחרת.
לא לכל אחד מתאים להתרחק ממקום מגוריו ולא תמיד יש דירות להשכרה הסמוכות למקום המגורים.

2. סיכונים

א. הקבלן עלול לפשוט את הרגל או להתקשות במכירת הדירות. 
יש מנגנון של הגנה באמצעות ערבויות אבל צריך לממש אותו באופן מושכל.

ב. לפעמים מקבלים דירות בקומות שונות מהקומה בה התגוררו.

ג. אם הדיירים נתנו אישור לפרויקט "פינוי בינוי" והפרויקט התחיל, מי שמוכר את הדירה במהלך התקופה לא ירוויח כלכלית מפרויקט "הפינוי בינוי".

ד. עלויות המגורים השוטפות גדלות
הדירה שמקבלים גדולה יותר כך שגם הארנונה גדלה.
מתווספות מעליות. התחזוקה יקרה ותשלומים לוועד בית גדלים. 
בחלק מהמקרים מספר הדירות הגדול מחייב שימוש בשירותיה של חברה במקום וועד בית. זה כמובן מגדיל את ההוצאות בוודאות ואולי מקטין את הסכסוכים בין הדיירים.
בעיתונות הכלכלית תוכלו למצוא מאמרים בהם נטען שמרבית החברות האלה אינן מקצועיות והתחזוקה הלקויה, בעיקר במגדלים, תבוא לידי ביטוי אחרי חמש שנים או יותר.

צריך לשים לב לכך שעלולים להיות דיירים שיתקשו לעמוד בהוצאות התחזוקה השוטפות הגבוהות יותר.

השורה התחתונה: דיירי הדירות מקבלים נכס שערכו גבוה מערכה של דירתם המקורית במחיר של אי נוחות בתקופת הביניים ובמחיר של עלייה בעלויות התחזוקה השוטפות.

השקעה בתמ"א 38 


במצב הנוכחי כשהתשואות בשוק ההון נמוכות והסיכונים גדולים יש חברות המציעות למשקיעים להשקיע בהלוואות לקבלנים באמצעותן. 
הרעיון הוא להשיג תשואה גדולה יותר ממה שאפשר להשיג בשוק ההון.
מצד אחד הקבלנים זקוקים למימון וחייבים לקחת הלוואות. מצד שני הריבית שהחברות האלה גובות מהקבלנים נמוכה מהריבית שגובים הבנקים.

לקבלנים זה כדאי. האם זה כדאי גם למשקיעים? 
אין תשובה חד משמעית לשאלה הזאת. 
אבל מי שמבין בתחום הזה חייב להיזהר, קל וחומר שמי שלא מבין. יש חברות רציניות המציעות השקעה כזו ויש גם כאלה שאינן כאלה. הרשות לניירות ערך חושבת שראוי להזהיר את הציבור מהשקעה בחלק מהחברות האלה.
הרשות התחזתה לחברה כזו בשם R.N.E (ראשי תיבות של הרשות לניירות ערך). באתר חברת R.N.E הפיקטיבית הציעה להשקיע בפרויקטים כאלה עם תשואות הזויות. 
אלה שביקשו להשקיע, והיו כאלה, קיבלו מהם הסבר מלא שמדובר בהתחזות ובתנאים לא ריאליים ושעליהם להיזהר מהשקעה בחברות כאלה.

כמה נקודות שראוי לשים לב אליהן בהשקעה כזו:

1. חשוב לדעת מיהי החברה שבונה
יש קבלנים עם רקורד מכובד ויש אחרים ללא ניסיון בפרויקטים כאלה או עם עבר עסקי מפוקפק. 
משקיע ממוצע לא ידע להבחין ביניהם. האם החברה שלה הוא נותן את כספו יודעת? חלק מהחברות יודעות וחלק יודעות פחות.

2. חשוב שיהיו מנגנוני ביטחון
גם קבלנים שפועלים בהגינות ובמקצועיות עלולים להיקלע לקשיים. נדרשים: פיקוח הנדסי, ערבויות של בנקים, עורכי דין וכיו"ב.

3. האם מפזרים את הכספים שלכם בכמה פרויקטי תמ"א או שמים "את כל הביצים" בפרויקט אחד?
במקרה השני הסיכון גדול יותר. אם תיקחו אותו, צריכה גם להיות תשואה גדולה יותר.

4. האם ההחזר הוא הדרגתי לפי לוח תשלומים או בסיום הפרויקט?
סיום הפרויקט עשוי להתעכב מסיבות שונות. חלקן אינן תלויות בקבלן. 

5. באיזה שלב של הפרויקט נמצא הקבלן?
ככל שהשלב מתקדם יותר הסיכון קטן יותר. 
אם טרם הושגו אישורים מהרשויות, הפרויקט עלול להתעכב. גם החזר ההלוואה.
אם טרם הושגה הסכמת מספר הדיירים הדרוש על פי החוק, זה עלול לקחת זמן רב. כולל פניות של דיירים לערכאות משפטיות. 
אם הושגה הסכמת 100% מהדיירים זה הרבה יותר טוב מאשר אם הושגה הסכמת המספר המינימלי הנדרש על פי החוק.

אם מוצו כל התהליכים הנדרשים ואפשר כבר להתחיל בפרויקט, הסיכון קטן יותר.

אם הפרויקט כבר נמצא בעבודה, הסיכון קטן אפילו יותר.

ככל שהסיכון גדול יותר גם התשואה צריכה להיות גבוהה יותר. אחד הפרטים החסרים באתר הפיקטיבי של R.N.E הוא השלב בו נמצאים הפרויקטים.

השקעה בתמ"א וריבית הפריים

איני מומחה בתחום התמ"א. כל הניסיון שלי מתמצה בהצעות שקיבלתי להשקיע בחברות מסוג זה ובשתי פגישות עם חברות המעוניינות לעשות פרויקט "פינוי בינוי". 

התשואה בפרויקטים שהציעו לי להשקיע בהם אינה צמודה. 
בסוף חודש נובמבר בנק ישראל העלה את ריבית הפריים אחרי 3.5 שנים שבהם היא הייתה בשפל
אחת ההשלכות של עליית הריבית היא הקטנת התשואה הריאלית בפרויקטים מסוג זה.

מקריאת העיתונות הכלכלית קיבלתי את הרושם שאין מדובר בעלייה חד פעמית, אלא במגמה. מגמה זו משתלבת עם מה שקורה בארצות אחרות, למשל עליות הריבית בארצות הברית.

אם אכן זה הכיוון, עשויות להיות לעליות ריבית השלכות רבות על מצבם הכלכלי של משקי בית. 
יש כאלה החושבים שזה עלול גם להשפיע על שוק הדיור. 
אין ספק בכך שחלק מלוקחי המשכנתאות לקחו משכנתאות שהם יתקשו להחזיר. 
חלק גדול מאותן משכנתאות צמודות לריבת הפריים. ככל שהיא תעלה אותם לווים יתקשו יותר בהחזר המשכנתאות. 

האם זה יגיע למצב דומה למה שקרה בארה"ב במשבר הסאבפריים
לא לי ניתנה הנבואה וגם אינני מספיק מומחה על מנת להציג מענה לשאלה כזו. 
יש לי מספיק ניסיון על מנת לא לשלול על הסף תסריטים פחות אופטימיים ממה שאנחנו רוצים להאמין.








אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה

בריאות: היבטים כלכליים

  היגיאה אלת הבריאות במיתולוגיה היוונית, ציור של גוסטב קלימט, מקור התמונה: ויקיפדיה   רבים מאיתנו אינם יודעים להעריך בריאות טובה לפני שהם חו...