יום שלישי, 30 ביולי 2013

מה הקשר בין המשכנתה שלכם לבין מצבה הכלכלי של סין?

לא תאמינו אבל, המשבר הכלכלי המתחיל להתפתח בסין עלול להשפיע על המשכנתה שלכם.
לפני שנבחן כיצד, ננסה להבין מה המשמעות של לקיחת משכנתה לטווח ארוך של 20 שנה או יותר.
האם לקיחת ובחירת משכנתה זו שאלה כלכלית? כן. אבל לא רק.
לקיחת ובחירת משכנתה היא שאלה המבוססת גם על שני תחומים, שמרבית המשפחות רחוקות מהם: ניהול סיכונים וקבלת החלטות בתנאי אי-וודאות

ניהול סיכונים
בעבר עסקתי לא מעט בניהול סיכונים במערכות ממוחשבות גדולות. גם במסגרת ייעוצים בכלכלת המשפחה, התייחסתי לא מעט לנושא זה.
כתבתי גם מספר פוסטים בבלוג זה:
הכל סיכונים
ניהול סיכונים בכלכלת המשפחה כיצד ומדוע?
הסוסים ברחו עכשיו ננעל את האורווה

השורה התחתונה היא שצריך להבין מה הם גורמי הסיכון, להעריך את רמת והסתברות הסיכונים ולהעריך גם מה ניתן לעשות כדי להקטין אותם.
ככל שמשך הזמן הוא ארוך יותר, כך קשה יותר להעריך את הסיכונים.

בבלוג שלי באנגלית כתבתי סדרת פוסטים, שכותרת כל אחד מהם היא (בתרגום לעברית): האם חברה X תשרוד בעוד 10 שנים?
X מייצג דווקא חברות ענק בתחום המחשוב:
HP, Sun, Google, Apple, Microsoft ועוד. 

ההסתברות לניבוי נכון של העתיד לקרות בעוד 10 שנים נמוכה מאד. למרות זאת חשוב לי להעביר מסר מרכזי בפוסטים: אין ביטחון מלא, שהחברות הנ"ל ישרדו. לגבי חברת SUN ניבאתי, שהיא לא תשרוד וצדקתי. החלק החשוב של הפוסטים הנ"ל, אינו הסיכוי שישרדו, אלא ניתוח גורמי הסיכון. 

בהחלטה על משכנתה קיימים גורמי סיכון רבים.  

קבלת החלטות בתנאי אי-וודאות
כפי שהסברתי בפסקה הקודמת, כמעט בלתי אפשרי לדעת מה יקרה בעוד 10 שנים ובוודאי מה יקרה בעוד 20 שנה. 
ללא ספק, ברוב המקרים ההחלטה על משכנתה היא החלטה המתקבלת בתנאי אי-וודאות.


סיכונים בלקיחת משכנתה
בסעיף זה אתייחס לחלק מגורמי הסיכון בלקיחת משכנתה. כימות הסיכון הוא אישי.
כך למשל, אין דומה החלטה על לקיחת משכנתה על ידי זוג, שהוריהם עשירים מאד, להחלטה על לקיחת משכנתה בסכום דומה על ידי זוג ששכרו ועיסוקו דומה, אבל הם תומכים כלכלית בהוריהם העניים.

ירידה בהכנסות
סיכון זה ברור. אם ההכנסות ירדו יהיה קשה יותר או בלתי אפשרי לשלם את המשכנתה. 
אם אחד מבני הזוג או שני בני הזוג אינם עובדים במקום עבודה יציב, סביר שזה יקרה.
בעולם של אי-יציבות תעסוקתית בהחלט ייתכנו פיטורים, שאחריהם תהיה תקופה ללא עבודה. בהחלט, ייתכן שהשכר במקום העבודה החדש יהיה נמוך יותר. 
תיתכן גם ירידה בשכר, כולל מצבים בהם במקום להיות מפוטר, יתבקש מישהו לרדת בשכר.

עובד היי-טק בן 25 יכול לחשוב על תסריט שב 10-15 השנים הקרובות, שכרו יעלה.
עובד היי-טק בן 35 צריך לחשוב על האפשרות, שבעוד 10 שנים יוותר ללא עבודה ואולי לא יוכל להחזיר את המשכנתה.

עליה בהוצאות
גם אם ההכנסות לא יקטנו ההוצאות עלולות לגדול ממגוון רחב של סיבות (למשל: עליית אחוז המע"מ שהתרחשה בתחילת חודש יוני ומייקרת מוצרים, שהמשפחה רוכשת).
אחד התסריטים לגידול בהוצאות (ובדרך כלל בו זמנית גם לירידה בהכנסות, לפחות למספר שנים), קשור בילדים.

לא בהכרח, משפחה הלוקחת משכנתה ולה ילד אחד, יודעת או מתכננת כמה ילדים יהיו לה. מספר הילדים הנוספים שיוולדו, עלול להשפיע על יכולת החזר המשכנתה. יותר ילדים - יותר הוצאות. זה נכון במצבים שבהם כל הילדים בריאים. אין לאף אחד ערובה, שכל הילדים הנוספים יהיו לגמרי בריאים. בהיבט ההוצאה, משמעות ילד עם בעיות, היא הוצאה גדולה יותר.  

עלייה בגובה תשלומי המשכנתה
גם אם ההכנסות לא ירדו וההוצאות לא יגדלו, התשלום החודשי של המשכנתה עצמה יכול לגדול.
חלק מהמשכנתאות צמודות או משתנות לפי גובה ריבית פריים
האם מישהו יודע להגיד בכמה יעלה מדד כלשהו בעוד 5 שנים או 10 שנים? האם מישהו יודע לחזות את גובה ריבית הפריים בעוד 12 שנה?
אם המדד אליהם צמודים התשלומים על פי לוחות הסילוקין יעלה יותר משיעלה השכר, עלול להיווצר קושי בהחזר המשכנתה. 

בגורמים הקודמים שצוינו לעיל, הייתה למשפחה שליטה מסוימת. במדדים אליהם צמודה המשכנתה אין למשפחה שליטה כלשהי. הם נקבעים לפי גורמים כלכליים המשפיעים על המשק הישראלי.

גורמים הקושרים במצב הכלכלי במדינת ישראל
לא אתיימר לנתח בפוסט את הנושא המורכב הזה. ברור שהם עלולים להשפיע על המשכנתה של משפחה, באופן עקיף. ברור שלא ניתן לחזות אותם לטווח של 15-20 שנה. 

גורמים כאלה יכולים לגרום לעלייה בשכר ומה שיותר רלוונטי לענייננו לירידה בשכר ובהכנסות אחרות של משפחה (קצבת ילדים, למשל).
דוגמה נוספת: גורמים כאלה יכולים להביא לעלייה או ירידה בקרנו של מקצוע זה או מקצוע אחר ובעקיפין להקטין או להגדיל את שכרם של העוסקים בו. הם גם יכולים להשפיע על היכולת למצוא עבודה באותו מקצוע. 

גורמים כאלה עשויים להשפיע על מדדים אליהם צמודה משכנתה, על עלות אפשרות לפרוס את המשכנתה ליותר שנים או לפחות שנים ועל מכלול נושאים נוספים שיש קשר בינם לבין גובה המשכנתה שנשלם.
אף אחד לא יכול לחזות אותם בוודאות לטווח של 15-20 שנה קדימה.

גורמים הקשורים בכלכלה העולמית הגלובלית
בעולם הגלובלי כלכלת ישראל, בדומה לכלכלת מדינות אחרות, תלויה במה שמתרחש במדינות אחרות.
מי שמייצא או מייבא, תלוי במצבן הכלכלי של מדינות אחרות.
מי שעובד במפעל או מייצר מוצר, תלוי במה שקורה במדינות באותו ענף במדינות אחרות. כך למשל אם אתה פועל ייצור בטקסטיל ייתכן שהעובדה, שפועל בסין, בפיליפינים או במקסיקו מוכן להסתפק בשכר נמוך בהרבה, תביא לסגירת המפעל בו אתה עובד ולפיטוריך.

מלחמות או משברים פוליטיים עלולים להשפיע גם על מדינות אחרות.
בסיכומו של דבר ההשפעה של הכלכלה הגלובלית על כלכלת ישראל, עלולה לבוא לידי ביטוי גם במשכנתה שלכם.

הקשר בין המשכנתה שלכם למשבר כלכלי בסין
עכשיו אנחנו יכולים לחזור לרישא של הפוסט.
כמדינה ענקית וככלכלה השנייה בגודלה בעולם, אין ספק שלסין השפעה גדולה על הכלכלה העולמית.

משבר יבוא לידי ביטוי בכל העולם גם בישראל. משבר בישראל ישפיע במגוון רחב של דרכים על המשכנתה שלכם, קרוב לוודאי בכיוון של הגדלת הקושי לשלם אותה.

כיצד מתמודדים עם הסיכונים ועם אי-הוודאות?
התשובה השכיחה היא: בת יענה, כלומר: לא יודעים מה הם ולכן לא מתמודדים. 
כפי שהבנתם מקריאת הפסקאות הקודמות, גם מי שמעוניין להתמודד, יתקשה להעריך באופן סביר את מה שיתרחש בעוד עשור או יותר.

דרכי ההתמודדות הבסיסיות הן:

1. בחירה מושכלת של משכנתאות זולות יחסית
אפשר להוזיל תשלומים על משכנתאות באופן משמעותי, אבל צריך להיזהר מהוזלה לטווח קצר, שאולי תגרום לעלויות גבוהות בעתיד.

2. חלוקת הסיכונים באמצעות תמהיל משכנתאות הצמודות למדדים שונים.

3. בחירת משכנתאות ללא קנסות כבדים על פירעון מוקדם, מה שיכול לאפשר מיחזור, כלומר: החזרת משכנתה ולקיחת משכנתה אחרת בתנאים טובים יותר או מתאימים יותר. מתאימים יותר, עשוי לייצג מצבים בהם ניתן לקצר את משך התשלום ולחסוך בעלויות ריבית בגלל שיפור במצב הכלכלי או לפרוס לתקופה ארוכה יותר, במקרה של משבר כלכלי משפחתי.
כמובן שעל מנת למחזר צריך לבצע בדיקה אחת למספר שנים, על מנת לדעת מה השתנה בדפוסי העלויות של משכנתאות שונות ובמצבה הכלכלי של המשפחה. 

4. להיות שונא סיכונים 
במשך שנים בנקים רבים לא קרסו, רק משום שנקטו במדיניות Risk Averse. בעברית פירוש המושג: מדיניות שמרנית המקטינה את הסיכונים לפעמים גם במחיר של הקטנת הסיכויים להרוויח יותר.

בגלל הסיכון הגבוה הנובע ממשך הזמן הארוך של תשלום המשכנתה, ואי הוודאות בקבלת ההחלטה, רצוי להקטין את רמת הסיכון, כלומר: להקטין את סכום המשכנתה שלוקחים ולא לקחת סכום גבוה מדי ולחשוב ש"יהיה בסדר".

אם הסכום המופחת, ביחד עם סכומים ממקורות אחרים אינו מספיק לרכישת דירת חלומותיכם, ייתכן שתצטרכו להסתפק בפחות (דירה פחות טובה או דירה בעיר זולה יותר).

אם הסכום אינו מספיק גם לרכישת דירה מתאימה, שהיא פחות מהחלום, רכשו דירה אחרת ותשכירו אותה, כשבינתיים אתם מתגוררים בשכירות.

אם גם לזה הכסף לא מספיק, התגוררו בשכירות וחסכו ו/או חכו להזדמנות (למשל: ירידה דרסטית במחירי הדירות או עלייה גדולה במשאבים הכספיים שברשותכם).

נקודת המבט שלי
אינני נוהג להתמקד במשכנתה בלבד, אלא מעדיף לראות את התמונה הכלכלית הכוללת של משפחה. אפשר לראות את התמונה באמצעות תהליך ייעוץ/אימון מלא או באמצעות טסט (שם שלי לתהליך מקוצר וזול, המקביל במידה מסוימת לטסט לרכב).

לפני שהולכים לקבל החלטה כל כך משמעותית, לכל כך הרבה זמן ועם כל כך הרבה סיכונים, חשוב לבחון היבטים כלכליים משפחתיים אחרים, שעשויה להיות להם השפעה גדולה על ההחלטה בנושא משכנתה.

פוסט זה אינו תחליף לייעוץ של מומחים מקצועיים. אין להסתמך על הכתוב בו בלי לבדוק באופן פרטני את נכונות המידע לגבי אותו מקרה ספציפי. 

מי שמעוניין בייעוץ ממני מוזמן להתקשר לטלפון 054-4480616 או לדוא"ל: avi.rosenthal@gmail.com



אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה

"ארומה" עין חצבה ואין שירות

צרכנות נבונה אינה רק מחיר אלא גם התמורה שמקבלים בעד מה שמשלמים.  מרבים לכתוב ביקורות על מסעדות ממסעדות ראויות במיוחד ועד למסעדות גרועו...