איך להפסיד מערך הדירה שלכם בלי להרגיש?

משה (שם בדוי לחלוטין) הוא רווק. הוא גר שנים רבות בדירה קטנה, שרכש בעזרת הוריו. הוא עסוק בעבודתו ובפעילות הפנאי שלו. בעבר השקיע מזמנו גם בלימודים. 

דירתו היא דירת רווקים טיפוסית: לא מסודרת ולא מטופחת. יחסיו עם השכנים מצוינים. מדי פעם פנה אליו אחד השכנים וביקש שיחתום לו על הסכמה להרחבת הדירה. משה הסכים מיד וחתם. כשהשכן בדירה שמעליו בנה חדר נוסף, העריך משה שזה פועל לטובתו: יש כבר תקרה מוכנה ועמודים תומכים. אם מתי שהוא יחליט גם הוא להרחיב את הדירה (לא שזה תסריט ריאלי בשנים הקרובות), עלות ההרחבה תהיה זולה יותר.

החיים זורמים

במזל טוב משה מתחתן. הוא ורעייתו לעתיד מתכננים לקנות דירה גדולה יותר ולגור בה. צריך למכור את הדירה.

המתווך אומר שהדירה שווה רק מיליון שקל. במודעות ביד 2 ובעיתון דורשים כמאה אלף עד מאתיים אלף ש"ח יותר על דירות דומות באותה שכונה. 

"מדוע הדירה שלי שווה פחות מדירות אחרות?" שואל משה את המתווך.

"אין לך זכויות בנייה להרחבת הדירה ולהם יש" משיב המתווך. "אבל כמעט כל השכנים הרחיבו את הדירות ונתתי את הסכמתי" אמר משה. המתווך מסביר לו את עובדות החיים.

זכויות להרחבת דירה

הזכויות נקבעות לפי אחוזים מהשטח. באופן אישי אינני מומחה בנושא. העניין המהותי הוא שכמות ההרחבה היא כללית לכל הבניין והעירייה או המועצה המקומית, אינה עוסקת בחלוקה צודקת שלה בין השכנים.   

כשאחד הדיירים מביא את המסמכים הנדרשים לצורך הרחבה (כולל הסכמת שכניו) העירייה מאשרת לו וגורעת את השטח שאושר מסך תוספת ההרחבה, המגיעה לבניין. כך נעשה גם לגבי שכנים נוספים, המבקשים הרחבה. כשנגמרת מכסת ההרחבה, לא מאשרים יותר.

באופן תאורטי, יכול שכן אחד להרחיב באופן חוקי את דירתו ולאף אחד משכניו לא תהיה אפשרות להרחבה. 

מה קרה למשה?

שכניו הרחיבו באישורו את דירותיהם. המכסה נגמרה. הוא אינו יכול להרחיב את דירתו באופן חוקי. הוא יקבל תמורה נמוכה יותר במכירתה. 

אתם והיועץ/מאמן לכלכלת המשפחה

יועץ לכלכלת המשפחה עוסק במקצוע שיש לו נקודות השקה להרבה מאד מקצועות אחרים בתחום הכלכלי: ביטוח, בנקאות, כרטיסי אשראי, נדל"ן, ניהול סיכונים, משפטים, השקעת כספים, פנסיה, פרישה מעבודה ולא פחות חשוב מדעי ההתנהגות.

בשונה מבעלי מקצועות אחרים בנושאים כלכליים,הוא צריך לראות את התמונה הכוללת.

במקרים רבים אין לו את עומק הידע, שיש למי שמתחה בתחום צר יותר. לא בכל הנושאים הנ"ל יש לו רישיון או הסמכה לייעץ. 

אבל אם מדובר ביועץ טוב הוא יודע להצביע על הנקודות הבעייתיות הדורשות בירור ויודע ללוות את המשפחה מול אנשי המקצוע המתמחים בכך.

רוצים דוגמה? שאל אותי מישהו שאלות ביחס לחיסכון פנסיוני שיש לו בארה"ב. איני מכיר את החיסכון הפנסיוני בארה"ב, למעט מה שקראתי במספר קטן של מאמרים בעיתונות כלכלית ישראלית, אין לי רישיון ובוודאי שאין לי יידע לייעץ לו.

אחרי שציינתי זאת בשיחה איתו, הוא פרס לפני את כל המידע. ידעתי להצביע על סיכונים, על מקרים קיצוניים שקרו לחוסכים בארה"ב, שכל הפנסיה שלהם הייתה מבוססת על מניית החברה בה עבדו ועל מתווים ושאלות אפשריים שיעזרו לו בקבלת ההחלטה. ידעתי להגיד דבר או שניים גם על אחת החברות, שבאמצעותה השקיע חלק מהחסכונות הפנסיוניים שלו.

את המידע והרעיונות, שעלו בשיחה איתי, הצעתי לו לתקף מול הגורמים שבאמצעותם הוא חוסך ו/או גורמים, שיש להם ידע ומומחיות בנושא.  

לקחים

אם נחזור לדוגמה של הדירה, אין לי כמעט ידע בנושא אחוזי בנייה, אבל אדע להגיד למשפחה מה עלולה להיות המשמעות של חתימה על אישור לשכן להרחבת דירתו.

ההמלצה שלי: אם אתם חותמים, הסדירו מראש את חלוקת הזכויות בין כל דיירי הבניין על מנת שאתם לא תיפגעו בעתיד.

הערת שוליים

ייעוץ טוב בכלכלת המשפחה, אינו עוסק רק בניהול המאזן השוטף והימנעות מאוברדרפט. עשויים לעלות מגוון רחב של נושאים אחרים, שעשויה להיות להם משמעות כלכלית גדולה. 

זכויות הבנייה בפוסט זה הוא נושא לדוגמה. בין השורות מסתתר גם נושא נוסף, שהוזכר ולא פורט, ועשויה להיות לו משמעות של תשלום של עשרות עד מאות אלפי שקלים, שניתן למנוע באופן חוקי לחלוטין באמצעות תכנון מראש.

לייעוץ בכלכלת המשפחה פנו ל: 

אבי רוזנטל 

טלפון: 054-4480616  

דוא"ל: avi.rosenthal@gmail.com

להלוות בלי סיכון

בפוסט קודם שכותרתו: הלוואות, הלוואות - יותר מדי הלוואות, בחנתי הלוואות מזווית של מי שלוקח אותן.

בפוסט אחר שאלתי: ממה עלולים הבנקים להפסיד? התשובה: כאשר לקוחות אינם יכולים להחזיר הלוואות (או אשראי אחר שלקחו).

לרוב מי שנותן הלוואה מרוויח בגלל הריבית המתווספת להחזר ובגלל העמלות שהוא גובה.

הסיכון הוא איבוד חלק או כל כספו כאשר לווים אינם יכולים להחזיר את ההלוואה.

האם יש מודל שבו למלווה אין סיכון כאשר לווים אינם מחזירים את ההלוואה שנטלו?

מסתבר שכן. ניחשתם נכון בישראל. מדובר בחברות הביטוח המנהלות את החיסכון הפנסיוני שלי ושלכם.

הן פשוט מלוות כסף שאינו שלהם. אם מתממש סיכון ולווים לא מחזירים את האשראי, בעלי הכסף מפסידים.

המודל פשוט:
1. אנחנו והמעבידים של השכירים שבינינו מפרישים לפנסיה (יש חובה חוקית להפריש לפנסיה).
2. חברת הביטוח המנהלת את החיסכון הפנסיוני משקיעה את הכסף.
3. ההשקעות הן בשוק ההון ובאפיקים אחרים. 
4. אחד האפיקים הוא הלוואות.

הקופון שגוזרות חברות הביטוח הוא קופון "שמן" של דמי ניהול. ראיתי כבר חישובים על פיהם הקופון מגיע לכשליש מהחיסכון שלנו. 

מה קורה כשהלווה לא מחזיר לחברת ביטוח את הכסף?
היות שהחברה השקיעה את כספנו ולא את כספה, רק אנחנו מפסידים. 
חברת הביטוח כבר גזרה את הקופון שלה. 
אין קשר בין גובה דמי הניהול לבין איכות הניהול. לא משנה האם הצליחה או נכשלה בכל מקרה היא תגזור את אותו "קופון".

מלווים: בנקים  
כשבנק מלווה כסף הוא מלווה כסף שלו.גם אם מדובר בכסף שאתם או אני הפקדנו בפיקדון, זה כסף של הבנק. הבנק התחייב להחזיר לי את הכסף עם ריבית. לכן כשלווה לא מחזיר לו את ההלוואה, הבנק מפסיד. 

בנקאים ובנקאים נחשבים בדרך כלל ל"מרובעים", שמרנים ובעיקר שונאי סיכונים (Risk Averse). לפעמים הם יעדיפו רווח קטן יותר ללא סיכון, על פני רווח גדול יותר עם סיכון להפסד. לפיכך הם פיתחו כלים, מערכות ותהליכים על מנת להעריך את הסיכון במתן אשראי וכלים על מנת להכין את עצמם מראש למצב בו, על אף שהעריכו שהסיכון אינו גבוה, הסיכון התממש. 

דוגמאות לכלים: ערבים למשכנתה או לסתם הלוואה גדולה וביטחונות כנגד הלוואה, כלומר: שיעבוד נכס פיננסי או נכס אחר של הלווה לטובת הבנק.
אם חו"ח הלווה אינו מחזיר את ההלוואה, הבנק רשאי לחלט את הנכס. 

הרגולטור הבנקאי
גם הרגולטורים הבנקאיים ברמה הלאומית (המפקח על הבנקים בבנק ישראל) וברמה בינלאומית, תורמים למניעת מצב בו בנק לוקח יותר מדי סיכונים במתן אשראי. 
כך למשל, הרגולטורים מחייבים את הבנקים לשמור כספים שלהם למקרה של חובות מסופקים (חובות של נוטלי אשראי שאינם יכולים להחזיר). ברמה הבינלאומית הוגדרו תקינות הנקראות על שם העיר בזל שבשוויץ: בזל1, בזל2, בזל3 וכיו"ב. ככל שהסיומת גבוהה יותר (בזל2 גבוה מבזל1 וכו'), התקן מחמיר יותר ומכסה תחומי סיכון נוספים.

השורה התחתונה: בנקים נוטים להיערך לסיכוני אשראי מרצונם הטוב ו/או בשל דרישות הרגולטור.  

מלווים: חברות הביטוח מכספי הפנסיה שלנו
כפי שכבר תיארתי קודם, אין לחברת ביטוח סיכון כספי בהשקעה בהלוואות. לא מתכון מוצלח במיוחד למניעת הלוואה ללווים, שלא בהכרח יחזירו את ההלוואה. 

הסיכון היחיד הוא פגיעה במוניטין, שפגיעה בו אולי תידחף לקוחות לזרועותיהן של חברות ביטוח מתחרות (גם האפשרות להחלפת קרן פנסיה או ביטוח מנהלים בקרן פנסיה או ביטוח מנהלים של חברה אחרת, אינה פשוטה כלל ועיקר).

לחברות הביטוח אין את המסורת והניסיון של הבנקים בתחום של מתן אשראי. לפיכך גם מנגנוני ניהול הסיכונים שלהם, בהקשר זה, הם פחות מפותחים. 

איפה הרגולטור?
אם תחזרו לרגע לאיור, שבראש הפוסט תראו מישהו מחפש משהו עם זכוכית מגדלת. אל תוציאו מכלל אפשרות, שהוא מחפש את הרגולטור: הממונה על שוק ההון במשרד האוצר. 

בנושא בו עוסק הפוסט, הממונה על שוק ההון הוא נוכח-נפקד (השתמשתי בלשון זכר משום שמדובר לא רק בממונה הנוכחית, אלא גם בקודמה). לא רק שהרגולציה פחות מפותחת מהרגולציה הבנקאית, משום שהפיקוח על שוק ההון חדש יחסית. נראה לכאורה, שלא נעשה מאמץ רב בתחום זה. 

נדרשת שקיפות. על חברות הביטוח לדווח הן לרגולטור והן לבעלי הכסף (אנחנו) את הדברים הבאים ביחס להלוואות שהן נותנות:

1. איזה אחוז מסך הכספים בקרן פנסיה או בתכנית פנסיונית אחרת, הופנה להלוואות?
מי שקרא את הפוסט הקודם: הלוואות, הלוואות - יותר מדי הלוואות, מבין שבמצב היום, אין מדובר באפיק השקעה סולידי. לא נדרש הרבה למעבר למצב בו חלק מהלווים לא יוכלו להחזיר את מה שלוו.

2. מי הם הלווים, שלוו מעל לסכום מסוים?
על  מנת לדעת האם יש לווים שיש חשש אמיתי, שלא יחזירו את חובם או חלק ממנו. לא יחזירו לא בהכרח אומר, שלא יהיה להם כסף להחזיר. 

אין לי בעיה שילוו את כספי לממשלת דנמרק. קרוב לוודאי שהיא תחזיר את ההלוואה והריבית עליה.
יש לי בעיה שילוו אותו לרפובליקת בננות ענייה. ייתכן מאד שהיא לא תוכל לעמוד בהחזרים. אל תוציאו מכלל אפשרות, הפיכה שתעלה לשלטון מנהיג חדש, שיתנער מכל חובותיו של קודמו.

אין לי בעיה שחברת הביטוח תלווה את כספי לסטף ורטהיימר למשל. קרוב לוודאי, שהוא יוכל להחזיר את הכסף, ולא פחות חשוב, אם הוא יוכל להחזיר, הוא יחזיר.
יש לי בעיה שחברת הביטוח תלווה את כספי לכמה אנשי עסקים ישראליים, אילן בן-דב למשל. כנראה שהוא יכול להחזיר את הכסף, אבל אני לא ב-100% משוכנע, שהוא לא יעדיף להשקיע אותו במשחק פירמידה, כלומר: באחת החברות הלא-רווחיות בפירמידת החברות שלו.

3. באילו תנאים ניתנה לכל אחד מהם ההלוואה?
גם אם נתנו את ההלוואה למישהו אמין ומבוסס כלכלית, אני רוצה לדעת האם נתנו לו אותה בתנאים חריגים לטובתו. אם כן אז מדוע?

הערת שוליים
חברות הביטוח לא פועלות בקוו העסקי של תכניות פנסיה בלי סיכונים. הסיכון העיקרי הוא עלייה גדולה מהצפוי בתוחלת החיים, שתחייב אותן לשלם ליותר אנשים, יותר זמן. המשמעות עלולה להיות הפסד כספי.

לא אתפלא אם וכאשר זה יקרה, שבסופו של דבר מי שישלם יהיו שוב החוסכים ומקבלי הגמלאות.

הלוואות, הלוואות - יותר מדי הלוואות

לפני יותר מעשר שנים השתתפתי בייעוץ של חברת Gartner לגוף בנקאי במדינה אחרת. 

הגוף היה בבעלות משותפת של הבנקים וחברות כרטיסי האשראי באותה מדינה. 
אותו גוף בנקאי ניהל מערכות ממוחשבות של פרטים על אשראי, שלקחו אנשים פרטיים ו/או חברות.

המערכת הראשונה מטפלת ברשימה שחורה (Black List). ברשימה זו נכללים אנשים, שלא החזירו תשלומי הלוואות. כל אחד יכול לבצע שאילתות במערכת ולאתר אנשים שלא מחזירים את חובם.
ההיגיון ברור: רוצים להזהיר את מי ששוקל להלוות להם כסף, שיש סיכון, שלא יחזירו לו את ההלוואה, כפי שלא החזירו למישהו אחר  בפעם קודמת.

המערכת השנייה מעניינת יותר. היא מטפלת ברשימה לבנה (White List). זו רשימה של ההלוואות והאשראי, שלקחו אנשים וחברות שמחזירים את חובם.
מי שמחזיר את ההלוואות זכאי לפרטיות, שהחוק שלל ממי שלא החזיר אותן. 
אבטחת מידע והרשאות גישה היה אחד הנושאים המרכזיים בייעוץ. כמובן שמי שלקח את ההלוואה, רשאי לראות את מצב ההלוואות שלו. הוא יכול לדעת כמה הוא חייב ואת פריסת התשלומים. הוא יכול להשתמש במידע על מנת לתכנן הלוואות שייקח בעתיד.  

הסיבה העיקרית לזה שאני מספר את הסיפור, היא שבאותה מדינה, גם הבנקים וחברות כרטיסי האשראי, היו זכאים לדעת את גובה ההלוואות, שלקחה משפחה ואת פריסת התשלומים. הם לא היו זכאים לדעת מי הלווה את הכסף. 

מדוע היה כל כך חשוב לבנקים ולחברות כרטיסי האשראי לדעת את זה (הם השקיעו סכומי כסף גבוהים בבניית ובתפעול המערכת)?
הם חשבו שלקיחת הלוואות או אשראי אחר בסכומים גבוהים, מהווה סיכון למלווה חדש, גם במקרים בהם הלווה מחזיר את הכסף במועד באופן עקבי. 

מה הבעיה עם הלוואות?

הלוואות זה דבר נחמד. פשוט, מקבלים כסף שאפשר לעשות איתו מה שרוצים: קניות בחנויות, נסיעות לחו"ל, קניית דירות, מכוניות, חופשות וכיו"ב.

יש רק בעיה קטנה אחת: צריך להחזיר אותן. לרוב גם צריך להחזיר סכום גדול יותר מהסכום שלקחתם. 

כשאינכם יכולים להחזיר אותן, כולם מפסידים. המפסידים העיקריים זה אתם הלווים.

זה בדיוק מה שהדאיג את הבנקים וחברות כרטיסי האשראי בסעיף הקודם בפוסט זה.

זה שאתם מצליחים היום להחזיר אותן, אינו מבטיח שתוכלו להחזיר אותן בעוד שנה או בעוד שנתיים, שלא לדבר על משכנתה ל-10 שנים או עשרים שנים.

אנחנו חיים בעולם לא יציב. מבחינת תעסוקה הרבה פחות יציב מהעולם של לפני דור או שניים.
היום מעטים האנשים שבמשך כל שנות עבודתם עד גיל הפנסיה יוכלו לעבוד במקום עבודה אחד. לפני דור או שניים זו הייתה הנורמה. 

פוטרתם? בלא מעט מקרים תהיה תקופה עם הכנסה נמוכה יותר (אם בכלל).
פוטרתם בגיל מבוגר? התקופה ללא הכנסה או עם הכנסה נמוכה עלולה להיות ארוכה.
מצאתם סוף כל סוף עבודה לאחר הפיטורים? ייתכן ששכרכם יהיה נמוך מכפי שהיה לפני פיטוריכם.
לאחר הפיטורים ייתכן שתתקשו להחזיר את ההלוואות. 

בשנת 2008 היה משבר כלכלי גם בישראל. הסיבה: משבר הסאבפריים בארה"ב. המצב הכלכלי בישראל עלול להשתנות לרעה. הסיבה לכך עלולה להיות משבר בארה"ב, באירופה, בסין או במדינות אחרות.
בכלכלה הגלובלית זה יכול להשפיע על היכולת שלכם להחזיר הלוואה שלקחתם.  

מה עושים עם כספי ההלוואות?
היות שאנחנו חלק מתרבות הצריכה. הלווים משתמשים בלא-מעט מקרים בכסף לרכישת מוצרים או שירותים ולא לחיסכון.  

מה הבעיה עם הלוואות בתנאים טובים?

לפיתוי להשתמש בכספי ההלוואה לצריכה ולקלות של קבלת אשראי (הלוואה, עסקה מתמשכת בכרטיס אשראי, אוברדרפט וכיו"ב) מתווסף עוד פיתוי: ההלוואה בתנאים נוחים ולכן משתלמת.

התוצאה: לוקחים הלוואות לא משום שצריכים אותן, אלא משום שחבל לא לקחת אותן בתנאים טובים.

כך למשל, עובדי מדינה, שוטרים ואנשי צבא קבע זכאים להלוואות בתנאים טובים בגלל השתייכותם לקבוצת עובדים גדולה.
במסגרת עבודתי בייעוץ בכלכלת המשפחה ראיתי כמה מקרים קיצוניים של אנשים כאלה שלקחו יותר מדי הלוואות.

ראיתי אנשי צבא קבע, ששכרם טוב ומקום עבודתם יציב, אבל לקחו יותר מדי הלוואות. ארגון חבר מממן להם ייעוץ בכלכלת המשפחה והעמידה לרשותם הלוואה נוספת בתנאים טובים על מנת להיחלץ ממצבם. במקרים הקיצוניים היא גם נתנה תלושי מזון להם ולבני משפחתם.

ראיתי שוטרים, שאינם מסוגלים להחזיר את ההלוואות הרבות שלקחו. גם במקרה זה התנאי לקבלת מענקים והלוואות, על פי שיקול דעתה של קצינת רווחה, היה השתתפות בתהליך ייעוץ ואימון בכלכלת המשפחה.

במרבית המקרים של יותר מדי הלוואות, הבעיה העיקרית לא הייתה גובה ההכנסות. הבעיה הייתה ההתנהלות הכלכלית. 

הזווית שלי 

אני משתדל לקחת כמה שפחות הלוואות. אני מבין שכשרוכשים דירה או רכב ובמקרים אחרים בהם יש הוצאה גדולה, אין ברירה אלא לקחת הלוואה. 

ביתר המקרים כמעט ולא לקחתי הלוואות.
היה חריג אחד. לפני שנים רבות לקחנו לפעמים הלוואות בנק יהב לעובדי מדינה (אשתי עובדת מדינה) ללא צורך כלכלי לקחת הלוואה. 

הייתה לזה סיבה פשוטה: הריבית הייתה כל כך נמוכה ולא היה עדיין מס רווחי הון, שעשיתי חישוב, שאם ניקח הלוואה ונפקיד אותה בפיקדון שקלי נרוויח, ללא שום סיכון.

השורה התחתונה
רצוי למעט בלקיחת הלוואות ככל שניתן. אם כבר לוקחים הלוואות הימנעו מלקיחת הלוואות, שאולי לא תוכלו להחזיר.
ככלל אצבע הימנעו מלקיחת הלוואות שההחזר החודשי של מכלול ההלוואות הוא מעל ל-20% מההכנסה החודשית שלכם. הימנעו מלקיחת משכנתאות בסכום העולה על 50% מערך הדירה.