יום חמישי, 11 בפברואר 2021

מחשבות של מנהל סיכונים: לרכוש דירה?

 


איגוד היועצים לכלכלת המשפחה ראוי לשבחים רבים על פעילויות מרחוק שהוא מארגן עבור החברים באמצעות זום. מדובר בהרצאות. מדובר במפגשים עם אנשים משפיעים בכלכלה הישראלית ומדובר במפגשי סיעור מוחות, בהם מציגים בעיה וכל מי שרוצה מעלה את הרעיונות שלו. אין ספק שמפגשים כאלה מעשירים את המשתתפים.


המפגש הבוקר (10 בפברואר)


המפגש הבוקר עסק בזוג צעיר (לא מקרה ספציפי אבל מאפיין לא מעט זוגות כאלה) הגר בשכירות ומעוניין לרכוש דירה. 

שניהם עובדים. שניהם לומדים ומצליחים לחסוך סכום קטן כל חודש.

השאיפה שלהם היא לרכוש דירה. השאלה שנשאלה: מה תציעו להם לעשות?


כמובן שזה תלוי בנסיבות הספציפיות של כל זוג. לא דומה זוג בוגרי 8200 שלומדים לתואר במדעי המחשב לזוג לומדי ספרנות או מקרא באוניברסיטה. 

לא דומה זוג ממשפחה עשירה עם יחסים טובים במשפחה ונכונות לתת להם סכומי כסף גדולים במתנה לזוג עני, שאולי יצטרך לתמוך בהוריו.

במהלך הדיון דיברתי מעט. בפוסט אציג כמה מהרעיונות שלי בהתייחסות לנושא.


מזווית של מנהל סיכונים


כידוע, אני לא רק יועץ לכלכלת המשפחה אלא גם מנהל סיכונים

מזווית ראייה של מנהל סיכונים, הדבר האחרון שזוג כזה צריך לעשות בעת הזאת היא לקחת משכנתא ולקנות דירה. 

קניית דירה ללא אחוז גבוה (לפחות 50%-60%) של מימון עצמי היא סיכון גדול. גם תשלום חודשי מעל ל-30% מההכנסה ובוודאי מעל ל-50% הוא סיכון, למעט אצל כאלה שברור שההכנסה שלהם תעלה וברור שתהיה בה עלייה גדולה.

ככל שאי-הוודאות גדולה יותר רמת הסיכון גדולה יותר. 

אי-הוודאות בתקופת המשבר הנוכחית גדולה במיוחד.

מגפת הקורונה גרמה לשינויים מהותיים. ברור לגמרי שחלקם אינם הפיכים. פחות ברור לאיזה עולם אנחנו צועדים, על אף שיש כמה מגמות שסביר שיתעצמו. 


ריחוק חברתי ועבודה מרחוק


אין ספק שמגמת העבודה מרחוק, שהתחילה עוד לפני הקורונה ותפסה תאוצה בזמן הקורונה תימשך. 

באופן דומה גם נצרוך יותר שירותים מרחוק למשל באמצעות e-Commerce, שירותים פיננסיים מרחוק ושירותי בריאות מרחוק. 

העבודה מרחוק עשויה להשפיע על דפוסי רכישת דירות. אי-הוודאות ביחס לדפוסים מגדילה את הסיכון ברכישת דירה.


משבר כלכלי


בלי להיכנס בפוסט זה לעומק, ברור לגמרי, שיש משבר כלכלי עולמי חמור ומשבר כלכלי חמור גם במדינת ישראל

משבר כזה משפיע בהכרח גם על משפחות. הנפגעים העיקריים הם הצעירים. לא בהכרח הם ימצאו עבודה. לא בהכרח הם ימצאו עבודה מתאימה לכישוריהם. בהחלט ייתכן שיצטרכו להתפשר גם על גובה המשכורת וההטבות סביבה. 

מחקרים על משברים קודמים מדברים על "דור אבוד": דור שמרוויח כ-5% או 6% פחות בממוצע לאורך כל הקריירה שלו. דור עם פחות סיפוק מעבודה. דור עם פחות ילדים. 

בני הזוג במקרה שהוצג מועדים להיות כאלה משום שהם בתחילת הקריירה שלהם.

הסיכון להכנסה נמוכה ממה שהזוג מצפה לה הוא ברוב המקרים גדול במיוחד בתקופה זו. 


שוק העבודה


עוד לפני משבר הקורונה עבר שוק העבודה שינויים. רובם בכיוון של פחות יציבות. העתיד צופן שינויים נוספים בכיוון כזה:


1. פחות שכירים. יותר עצמאיים.

בעיקר יותר מודל ביניים של עצמאי שהוא במקביל שכיר לפעמים שכיר בחלקי משרה. לפעמים שכיר ביותר ממקום אחד ובמקביל גם עצמאי.


2. היעלמות מקצועות והיווצרות מקצועות חדשים.

התקדמות הטכנולוגיה מיתרת מקצועות ודורשת מקצועות חדשים.


3. אפשרות של פחות מקומות עבודה כך שאחוז גבוה יותר מהאוכלוסייה לא יעבוד.

הטכנולוגיה גם מחליפה עובדים.


4. צורך בהחלפת מקצוע במהלך הקריירה

לפרטים קראו: הלנצח תעבדו באותו תחום עיסוק?


כל אלה מצביעים על סיכון גדול יותר של היוותרות ללא הכנסות מעבודה ועל תנודות בגובה ההכנסה.

 

שלב בחיים

 

בני הזוג בדוגמה הם עדיין בשלב לא יציב של חייהם המקצועיים והמשפחתיים.  ככל שאי-היציבות גדולה יותר כך גם הסיכון גדול יותר.

שינויים אפשריים בעתיד:


1. מקומות עבודה חדשים אחרי הלימודים

לא ברור באיזו עיר ובאיזה אזור זה יקרה. ספק אם ברור גובה ההכנסה הצפויה מעבודה. ממש לא רעיון טוב להחליט על המקום בו קונים דירה בשלב זה.

האם המקום החדש הוא המקום בו ימשיכו לעבוד או שמסיבות אלו ואחרות יחליפו מקום עבודה? 

אצל מי שעובד מספר שנים באותו מקום זה סיכון קטן יותר.

אי-יציבות תעסוקתית מגדילה את הסיכון ברכישת דירה בהיבטים של מיקום ויכולת החזר משכנתא. 


2. הולדת ילדים

זהו Game Changer המשפיע במגוון רחב של היבטים:

א. הוצאות גדולות יותר.

ב. מגבלות של שעות עבודה לפחות אצל אחד מבני הזוג.

ג. החלפת מקום מגורים קשה יותר כשיש ילדים מאשר כשאין: כשאין ילדים לא צריך לדאוג למסגרות לילדים ולא צריך לחשוב על ההסתגלות החברתית שלהם לסביבה חדשה. 

ד. בחירת דירה לרכישה כשיש ילדים שונה מהותית מבחירת דירה לזוג ללא ילדים.

האם באמת זוג ללא ילדים יכול לתכנן רכישת דירה גם לתקופה שיהיו להם ילדים בלי להכיר את המשמעויות של מספר הילדים וצרכיהם על בחירת דירה?

היוולדות ילדים עשויה להיות סיכון בהיבט של יכולת החזר משכנתא ובאופן כללי בהקשר של מאזן הכנסות-הוצאות.


שוק הדיור


אני לא מאלה שקונים את ההנחה, שמחירי הדיור יעלו לנצח

בעבר כבר ירדו מחירי הדירות להערכתי זה יקרה גם בעתיד. לא נכון לחשוב, שאם הביקוש עולה על ההיצע המחירים יעלו כל הזמן. 

בשלב מסוים המבקשים פשוט לא יוכלו לרכוש את המוצר ויחפשו פיתרונות חליפיים. 
אגב, לא טענתי שלתמיד הביקוש יעלה על ההיצע בשוק הדירות לרכישה במדינת ישראל.


סגמנטציה של שוק הדיור

גם אם יעלו מחירי הדיור בממוצע יהיו מקומות שבהם הם יעלו במתינות. יהיו מקומות שבהם יעלו באופן חד יותר ויהיו מקומות שבהם המחירים ירדו. 

זכור לי סרטון ב-You Tube בו גורו לשוק הדיור בארה"ב הציע להיזהר בהשקעה בשוק זה יד לאחר צניחת המחירים אחרי משבר הסאבפריים

הטענה שלו הייתה שיש מקומות בהם תקנו בזול, אבל לא תצליחו להשכיר ולא תרצו לגור בהם. 

הסגמנטציה במחירי שוק הדיור מגדילה את הסיכון של רכישת דירה על ידי מי שאינו מבין את שוק הדירות.


שינויים בדפוסי הדיור

העבודה מרחוק משנה את המגמות בשוק הדיור. קראתי ראיון עם אנליסט מגמות בשוק הדיור של בנק הולנדי המסביר כי העבודה מרחוק גורמת לעזיבת מרכזי הערים לפרברים ומחוץ להם. הוא אומר שהמגמה הזו באה כבר לידי ביטוי בעזיבות של ניו יורק ושל תל אביב לטובת מקומות מחוץ לעיר. 


קיימת גם עזיבה של הסיליקון וואלי בקליפורניה לטובת מקומות זולים יותר. היא מבוססת לא מעט על עבודה מרחוק במקום עבודה מהמשרדים. 

כך למשל, חברת Oracle מתכוונת להעביר את המטה שלה לטקסס.

סביר שמגמה של מגורים בפריפריה בישראל עשויה להתחזק. 

גם התחממות כדור הארץ משפיעה. בעיר גדולה באריזונה מוקמת שכונה ירוקה. הגרים בה יהיו ללא מכוניות פרטיות.

הסיכון של רכישת דירה במקום שהמחירים בו עלולים לרדת גדל כאשר משתנים דפוסי הדיור.


בחרתי לא להתייחס בפוסט זה לרעיונות של רכישת דירה להשקעה ומגורים בשכירות. 

לדעתי הם לרוב לא מתאימים למשפחות במיצוב ובשלב של הזוג בדוגמה.

מי שמעוניין לדעת מה אני חושב על הנושא, בהקשר של השקעה ישירה בדירות בישראל או בחו"ל, מוזמן לקרוא פוסטים אחרים.


הוצאות נלוות


לרכישת דירה יש הוצאות נלוות רבות. קראתי הערכה של כ-5% מעלות הדירה. 

בין ההוצאות: מיסוי, עורך דין, מתווך, ריהוט, שינויים בדירה, הובלה, תשלומים ראשונים להתחברות לחשמל, מים, גז וכיו"ב.


לסיכום


מזווית של מנהל סיכונים כמעט לכל הזוגות הצעירים שאין להם מספיק חסכונות אישיים, אין להם יכולת לחסוך סכומים גבוהים בכל חודש ואין להם הורים שישלמו חלק גדול ממחיר הדירה, הסיכון ברכישת דירה בעיתוי הנוכחי הוא גדול במיוחד.

הגורמים העיקריים לסיכון:


1. הסתברות גבוהה לאיבוד מקומות עבודה ו/או שכר נמוך מהמצופה.


2. משבר כלכלי ובריאותי חמור.


3. הסתברות גבוהה לשינויים מהותיים מתמשכים כתוצאה ממשבר הקורונה. 


4. הסתברות גבוהה לשינויים מהותיים בשוק העבודה, העלולים בטווח ארוך לפגוע בהכנסות המשפחה.


5. הסתברות גבוהה לשינויים בשוק הדירות הנלווים לשינויים המתמשכים בעקבות משבר הקורונה.


6. שינויים במאזן ההכנסות-הוצאות במקרה של הולדת ילדים.


השורה התחתונה: 

שקלול כל הגורמים מתאר תמונה של משבר ושל חוסר יציבות. המגדיל את חוסר הוודאות. כשחוסר הוודאות גדלה גדלים גם הסיכונים. 

ההמלצה שלי היא לשקול היטב לפני שמתחייבים לרכוש דירה ובמקרים רבים להעדיף את דחיית ההחלטה עד שתהיה פחות אי-וודאות.




אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה

בריאות: היבטים כלכליים

  היגיאה אלת הבריאות במיתולוגיה היוונית, ציור של גוסטב קלימט, מקור התמונה: ויקיפדיה   רבים מאיתנו אינם יודעים להעריך בריאות טובה לפני שהם חו...