האם ירדו מחירי הדירות לאחר הקורונה?

תיאור היסטורי של בנייה ברומא בשנת 400 לערך. מקור התמונה: ויקיפדיה

בתקופת הקורונה שואלים אותי שאלות כלכליות רבות. כך למשל, יש השואלים האם למכור את ההשקעות שלהם בגלל הירידות? יש השואלים: האם זה הזמן להשקיע בגלל הירידות? 
בתקופה של אי וודאות כזו בוודאי שהם לא מקבלים ממני תשובות חדות וברורות. גם במצבים רגילים אין תשובות כמעט תמיד אין תשובות כלליות חד משמעיות. תשובה תלויה בהקשר הספציפי של כל משפחה או יחיד. 

אתמול נשאלתי: האם לדעתי ירדו מחירי הדירות?. החלטתי לנסות להתייחס בפוסט לסוגיה הזו, עם מידת הזהירות והענווה הדרושה. 
אף אחד לא יודע את התשובה לשאלה הזו באופן ברור. ודאי אני, שדירות אינן תחום ההתמחות שלי. 

השאלה: מתי ולא האם?

כל דבר שעולה גם יורד. אין שום דבר שממשיך וממשיך לעלות לנצח. במשפט הזה אני חוזר על טענה שטענתי בפוסט הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?, שכתבתי בדצמבר 2016. 
מחירי ניירות ערך בבורסה יורדים בתקופות מסוימות, למשל בתקופה הנוכחית. מחירי דירות כבר ירדו בישראל בעבר הרחוק. 

שאלה מהותית היא מתי הם ירדו? מבחינה כלכלית יש הבדל מהותי  בין ירידה בעוד שנה לבין ירידה בעוד 15 שנה. 
בפוסט מ-2016 הצגתי גורמים העשויים או עלולים להוריד את מחירי הדירות. לא דיברתי על תאריכים. בפוסט זה אתחם את זמן הדיון לשנתיים אחרי סיום מגפת הקורונה, כרגע תאריך לא ידוע. הטענה שלי היא שסביר שמחירי הדירות ירדו. 

אני לא מציע לאף אחד להסתמך על דעתי ולקבל על פיה החלטות.  קראו גם דברים אחרים, שאלו מומחים וקבלו את ההחלטה שלכם. 

הנחות

1. יהיה משבר כלכלי בארץ ובעולם בזמן ולאחר מגפת הקורונה.

2. המצב הכלכלי הבעייתי שהיה בעולם לפני מגפת הקורונה ו"הבור של הגרעון התקציבי בישראל" יחריפו את המשבר.
על ההשלכות הצפויות של משבר כזה קראו בפוסט: קורונה כיצד להתנהל כלכלית?. המשמעויות הצפויות הן הכנסה נמוכה יותר למשפחות רבות וירידה בשווי החסכונות.

3. איננו יודעים איזה מהתסריטים שתיארתי באופן כללי או שהזכרתי  בפוסט:
ניהול סיכונים בכלכלת המשפחה בתקופת קורונה: Scenario Analysis. ככל שהתסריט יהיה גרוע יותר כך יהיה המשבר עמוק יותר.

גורמים שצפויים להוריד מחיר של דירות

הקטנת הביקוש

כשלקונים פוטנציאליים יש פחות כסף הם ידחו את קניית הדירה או יוותרו עליה.
כאמור חסכונות והשקעות של רבים ירדו בערכם וצפויה גם ירידת הכנסה (אבטלה, ירידת שכר של חלק מהמועסקים). צפויה גם עלייה בשיעורי המס כך ששכר הנטו יקטן אף יותר. 

אלו שלא יוכלו להחזיר משכנתאות יחזירו דירות

יותר מדי משפחות בישראל לקחו משכנתאות גדולות מדי. מדובר באחוז גבוה מערך הדירה ו/או אחוז גבוה מדי מהמשכורת שלהם. בתקופה שכתבתי את הפוסט על מחירי הדירות בשנת 2016, פרסמה מחלקת המחקר של בנק ישראל מחקר על מחירי הדירות בישראל. אחד התסריטים שהוצג שם היה תסריט, שלא התממש, של עליית ריבית.
על פי תסריט זה, חלק מלוקחי המשכנתאות בהצמדה לריבית פריים  לא יהיו מסוגלים להחזיר את התשלומים החודשיים ולכן יהיו נאלצים להחזיר את הדירות לבנקים. הבנקים היו מנסים למכור את הדירות. ההיצע הגדול היה מוריד את מחירי הדירות.

תשוו את זה למצב אחרי הקורונה בו אותם לוקחי משכנתאות מסוכנות עלולים להיות מובטלים או ששכר הנטו שלהם יקטן בגלל עליית מיסוי ו/או בגלל פחות ביקוש לכישורים המקצועיים שלהם, אם יש להם בכלל מקצוע. 
ברור שהמצב שאחרי הקורונה הוא מצב קיצוני יותר ותסריט התרסקות מחירי הדירות עשוי לקרום עור וגידים.

משבר סאבפריים חוזר - הפעם גם בישראל

אותו תסריט של חוקרי מחלקת המחקר בבנק ישראל מזכיר את משבר הסאבפריים בארה"ב בשנת 2008. איני זוכר האם במחקר הוזכרה הקבלה כלשהי למשבר הנ"ל. בכל מקרה, באותו משבר הוצף שוק הדירות האמריקאי בדירות של לווים שהתקשו להחזיר את המשכנתא. מחירי הדירות בארצות הברית התרסקו. 

אגב, חלק ממומחי שוק ההון בעולם טענו לפני מגפת הקורונה שהמצב המקרו-כלכלי בעולם דומה למצב שהיה בשנת 2008. תוסיפו לזה את נזקי הקורונה.

פחות עזרה של המדינה לזוגות צעירים

למרות העזרה של המדינה לזוגות צעירים בתוכנית "מחיר למשתכן",  לא מדובר בסיפור הצלחה. קרוב לוודאי שמדינה במשבר כלכלי תוכל לסייע פחות לזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. 
עם סיוע ממשלתי מוקטן, יקטן גם מספר רוכשי הדירות.

חלופות טובות יותר לתשואה על הכסף

אחרי ירידות כל כך גדולות בשוק ההון תבוא גם עלייה. חלק מהירידות נובעות מההיסטוריה של השנים האחרונות של עליות גדולות והרחבה כמותית שעשו בנקים מרכזיים. חלק אחר נובע מפחד או חרדה של משקיעים. 
אם מחיר הדירות יישאר גבוה, סביר שהשקעה בשוק ההון תהיה יותר אטרקטיבית.
זה בוודאי ישפיע על אלה שרוכשים דירות להשקעה. 

להערכתי זה ישפיע גם על זוגות צעירים: מדוע הם צריכים לקנות דירה במחיר גבוה ולא להשקיע לכמה שנים בשוק ההון ולהרוויח תשואות נאות ולהביא הון עצמי באחוז גבוה יותר מאשר יש להם באותו זמן? 

אני בטוח שאיני היחיד חושב כך ולכן יהיו גם אחרים, שיגידו להם לחכות לירידה במחירי הדירות.

נכונות של קבלני בניין להוריד מחירים

משבר כלכלי ישפיע גם על עסקים. גם חברות בנייה הם עסקים. ייתכן שיהיה להם קשה יותר לקבל אשראי. ייתכן שיקבלו אשראי בתנאים מחמירים יותר. 
חלק מהקבלנים עשויים להוריד מחירים על מנת לשרוד את המשבר.

הערה: זו ההזדמנות להזכיר שבמצב של קשיים של קבלנים צריך לנקוט במשנה של זהירות בקניית דירות שטרם הוחל בבנייתן או שהן בשלבים התחלתיים של בנייה. צריך להיעזר בעורכי דין וצריך לוודא שיש ערבויות בנקאיות נאותות.

האם יחול שינוי תפיסתי?

כולנו שינינו בגין הקורונה את אורח חיינו. אנחנו לומדים לחיות בשמירה על ניתוק חברתי פיזי. האם כשתיגמר הקורונה, הכל יהיה כלא היה וכולנו נחזור לאורח חיינו שלפניה? 
הניחוש שלי הוא שלא. חלק גדול מאיתנו ידעו להתנהל גם מרחוק במטלות של עבודה ובמטלות של חיי יומיום. 

כשתפיסת העולם משתנה ייתכן שתשתנה גם תפיסת העולם הישראלית, על פיה חייבים לקנות דירה וחייבים לקנות דירה שתתאים גם לעתיד רחוק. 
יכול להיות שיהיו יותר אנשים שיעדיפו לגור בשכירות על פני רכישת דירה עם משכנתת ענק. 
המשמעות של יותר אנשים שמוכנים לגור בשכירות היא הקטנת הביקוש לדירות.

אגב, גם לפני הקורונה ראינו נטייה של בני דור ה-Y, לא למהר להתמסד ולא למהר לרכוש דירה.

הצד השני של המטבע

גם אם ההשערות שלי יתאמתו צריך לזכור שגם ההיצע עשוי להיות קטן יותר. 

אל תשכחו, שגם אם מחירי הדירות ירדו, לא בהכרח מחירי כל הדירות בכל האזורים יתנהגו באופן דומה.