מחירי הדירות: כמה גבוה אפשר לעלות?

 

יותר מפעם אחת ראיתי היתכנות של עצירת מחירי הדירות בישראל ואפילו ירידה.

בשנת 2016 כתבתי את הפוסט: הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?

בשנת 2020 כתבתי את הפוסט: האם ירדו מחירי הדירות לאחר הקורונה?

בשנת 2021 כתבתי את הפוסט: מחשבות של מנהל סיכונים: לרכוש דירה? 

בכולם העלתי תרחיש של עצירת עליית מחירי הדירות בישראל ואפילו ירידה של מחירי הדירות. 

לא הייתי היחיד שהעלה את האפשרות הזו. בפוסט של שנת 2016 אני מתייחס לאמירה דומה של מומחה בכיר מאחד מבתי ההשקעות.

איני זוכר היכן התייחסתי לתסריט הדומה לירידת מחירי הדירות, שלא לומר קריסת מחירי הדירות, בארצות הברית בזמן משבר הסאבפריים. 

זה לא קרה. מחירי הדירות בישראל המשיכו לעלות בשיעור גבוה.

ההיגיון פשוט: כל מה שעולה בשלב מסוים יורד. 

זה נכון למחירי מניות בבורסאות לניירות ערך. 

זה נכון לאדם הנמצא במגמת עלייה.

זה נכון בהקשר פילוסופי ומעשי של דאואיזם וזה נכון גם לגבי מחירי דירות.

כבר היו תקופות בהן מחירי הדירות בישראל ירדו. אין סיבה לחשוב שזה לא יקרה גם בעתיד. 

זו אינה רק שאלה פשטנית, של היצע וביקוש. זו שאלה שהתשובה לה מורכבת ומושפעת ממספר רב של גורמים. 

האם אנחנו לקראת מגמה של שינוי?

 

בתחזית הכלכלית שלי לשנה העברית החדשה נטיתי לחשוב שמחירי הדירות בישראל עשויים להיעצר או לעלות מאוד במתינות. 

בפוסט זה אפרט כמה גורמים (לא כולם) העשויים להשפיע בכיוון זה. 

עליית הריבית

ברוב המדינות המפותחות נגמרה מדיניות ההרחבה הכמותית של הבנקים המרכזיים. התחילה אינפלציה. על מנת לנסות למתן אותה העלו נגידי הבנקים בארצות רבות את הריבית. 

צופים שמגמת העלאת הריבית תימשך במשך השנה. מוביל אותה נגיד הפד האמריקאי ג'רום פאוול. האינפלציה השנתית בארצות הברית היא 8.2% (נכון לאוקטובר 2022) ונגיד הפד העלה את הריבית לכ-4%. 

האינפלציה השנתית בישראל, על פי נתוני חודש אוגוסט, היא כ-4.6%. גם נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית. 

כמו במדינות אחרות, יש שיקול של האטת העלייה באינפלציה, אבל יש גם השפעה של העלאת הריבית בארצות הברית. 

לאחר החלטה על העלאת הריבית בתחילת אוקטובר, ריבית בנק ישראל עומדת על 2.75%. 

המשמעות לרוכשי דירות

אלה שלקחו משכנתאות משלמים יותר בגלל עליית הריבית. 

לא כולם יכולים לעמוד בתוספת התשלום. במיוחד כאלה שלקחו משכנתאות צמודות פריים עם החזרים חודשיים גבוהים יחסית להכנסות שלהם. 

אלה שלא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים יאלצו להחזיר את הדירות לבנקים. הבנקים יצטרכו למכור אותן. 

מחירי הדירות עשויים להיעצר ואפילו לרדת. זה בדיוק מה שקרה בארצות הברית במשבר הסאבפריים. 

אלה ששוקלים רכישת דירה ועושים חישובים, עשויים לגלות, שהסיכון של חוסר יכולת לעמוד בהחזרי משכנתא חודשיים גדול יותר. יהיו ביניהם כאלה שימנעו מרכישת דירה.

סיבה נוספת לבלימת העלייה הגדולה המתמשכת במחירי הדירות.

חוסר יכולת לקנות דירות

יש לחץ החברתי-תרבותי בישראל לקנות דירות כי "דירה קונים רק פעם בחיים". יש גם גבול למה משפחות צעירות ואנשים פחות מבוססים כלכלית יכולים להתחייב אליו. כשעוברים את הגבול, הלחץ נעשה פחות ופחות אפקטיבי.

ככל שמחירי הדירות מאמירים כך גדל אחוז הקונים הפוטנציאליים שמוותרים על רכישת דירה. 

לפי נתוני הלמ"ס בשנת 2022 נדרשות 151 משכורות ממוצעות לקניית דירה ממוצעת. 

אציג את זה באופן ברור יותר: יותר מ-12 שנים של משכורת ממוצעת, בלי להוציא מההכנסה על דברים אחרים (אוכל, שתייה טיפול רפואי, חינוך וכיו"ב) נדרשות על מנת לקנות דירה. 

 

מודל מתוקן

יש כאלה שחושבים שנתוני הלמ"ס מוטים לטובת העשירונים העליונים. חוקרים בישראל ובארצות הברית פיתחו מדד אחר המתחשב בגובה ההכנסה, גודל משק הבית וגודל הדירה הנדרשת. הם קוראים לו מדד נורמטיבי.

בכתבה בדה-מרקר ב-7.10.22 מרואיין אחד ממפתחי המדד הנורמטיבי, פרופ' דני בן-שחר מאוניברסיטת תל אביב. לדבריו, על פי המדד הנורמטיבי נדרשות 176 משכורות לרכישת דירה ולא 151 משכורות. 

על פי המחקר שהוזכר כאן, בעלי השכלה של עד 12 שנות לימוד נדרשים ל-198 משכורות בממוצע לעומת 103 משכורות בשנת 2003. 

המשמעות לרוכשי דירות

יותר רוכשי דירות פוטנציאליים מאבדים סיכוי מעשי לרכישת דירה. 

בעולם המפותח מוצאים להם פיתרונות של דיור בר השגה. 

מודל משוכלל יותר של השכרה לטווח ארוך במחירים לא גבוהים ללא אפשרות להעלות אותם ללא הגבלה, עשוי להיות פיתרון עבור חלק מאותו משפחות או אותם אנשים. 

אם וכאשר זה יקרה, יקטן הביקוש לקניית דירות.

גורמים נוספים

לא אדון בגורמים נוספים שאת חלקם כבר הזכרתי בפוסטים קודמים, כגון: הוזלת מחירי הקרקע לבנייה על ידי רשות מקרקעי ישראל, העבודה מרחוק ותחבורה בינעירונית משופרת.