פישינג במכירות: דירות ומכוניות

 

בפוסט פישינג לא מה שחשבתם התייחסתי לספרם של ג'ורג' אקרלוף ורוברט שילר, "תורת ההונאה - מניפולציות והולכת שולל בתחום הכלכלי". 

לאחר ששני חתני פרס נובל בכלכלה מתארים את המודל, הם עוברים לדוגמאות ולמחקרים התומכים בטענות שלהם. 

הדוגמאות והמחקרים הם מהשוק האמריקאי, אבל מהיכרותי עם הפישינג בישראל, לרוב יש דימיון לפישינג בארצות הברית.  

 

דירות

 

משפחות ממוצעות קונות דירה פעם בחיים או פעמיים בחיים או שלוש פעמים בחיים.

קניית דירה  היא אחת ההוצאות הגדולות ביותר במחזור החיים הכלכליים של משפחה. 

כשמוציאים הוצאה כל כך גדולה, קל לאנשי מכירות ולספקים "לדחוף" הוצאות נוספות שאינן הכרחיות. 

הוצאות אלה עלולות להיות גבוהות אבל יחסית למחיר דירה הן נמוכות. 

בשוק האמריקאי זה בא לידי ביטוי בעיקר בתשלומים גבוהים למתווכי דירות, שעל פי הספר, מגיעים ל-6% ממחיר הדירה.

בארץ ובאירופה מדובר באחוזים הרבה יותר נמוכים. עדיין כל שבריר אחוז עלול לגרום לעלות כספית גדולה.

סיבות מקומיות להגדלת תשלומים עבור דירות

בפיסקה זו אזכיר כמה דברים אופייניים לשוק הדירות בישראל.

 

א. "שכר דירה הוא בזבוז כסף"

התפיסה בחברה הישראלית היא שצריך לקנות דירה ולא לגור בדירה שכורה. דירה שכורה היא "בזבוז כסף". במקום לשלם שכירות שלמו משכנתא.

האם המודל הזה נכון כלכלית? 

התשובה תלויה בעיתוי ובמגוון רחב של גורמים. חלק מהגורמים הללו ספציפיים למשפחות.

בלא מעט מקרים, נכון יותר מבחינה כלכלית, לא לרכוש דירה ולגור בשכירות.

ב. "דירה קונים פעם בחיים"

 עוד טעות רווחת בישראל. מהתפיסה הזו של המשפחה והחברים נובע לחץ על יחיד או משפחה לקנות דירה אופטימלית עבורו מבחינת מיקום (במקרים רבים באזור המרכז היקר) ובמחינת גודל (במקרים רבים דירה גדולה מדי, שתתאים גם למשפחה עם ילדים, אם וכאשר יהיו ילדים).

 

ג. עלויות משכנתה

העלויות בכלל עלולות להיות גבוהות ממה שצריך. 

זה נכון במיוחד בהקשר של ביטוח דירה הנדרש על ידי הבנקים לקבלת משכנתה.

מכוניות

מה שכתוב בספר נכון לגמרי גם בשוק הישראלי. 

גם מחיר מכונית גבוה ולכן קל "לדחוף" סכומים נוספים,  שיחסית למחיר מכונית הם נמוכים. 

בעיקר מדובר בדברים הבאים:

 

1. תוספות לאבזור המכונית

בדרך כלל יש מספר דגמים למכונית: דגם בסיסי ודגמים זהים רק מאובזרים יותר. 

זהו אחד המקורות הגדולים ביותר להכנסות של אנשי מכירות של מכוניות.  

המלכודת היא שבחלק מהאביזרים הללו קונה ממוצע לא יעשה שימוש או השימוש האישי שלו יהיה בעל משמעות זניחה, שקרוב לוודאי אינה מצדיקה את תוספת המחיר.

התפיסה אישית שלי: אני נמנע מאבזור נוסף, למעט בדיקה של אבזור נוסף הקשור בבטיחות.

 

2. פריסה לתשלומים

במקום תשלום אחד על המכונית החדשה משלמים מספר תשלומים גדול. 

לכאורה, זה מוזיל את התשלום. אם אלו תשלומים עם ריבית, יותר סביר להניח שזה מייקר את המחיר מאשר להניח שזה מוזיל את המחיר.

 

3. מוסכי יצרן

על מנת שהאחריות על הרכב תחול נדרש הקונה לפנות רק למוסכים מורשים על ידי היצרן.

מוסכי יצרן יקרים יותר באופן משמעותי.

בתום תקופת האחריות לא חייבים להשתמש בשירותים של מוסכי יצרן. הקונה כבר התרגל לעבוד עם מוסך מורשה על ידי היצרן ובמקרים רבים ימשיך לעבוד איתו.

 

היבטים מקומיים בישראל

1.  לפעמים אפשר לקבל הנחות גדולות במחיר מכונית בגלל חברות במועדון קונים, למשל "חבר" של כוחות הביטחון.

2. בישראל אפשר להשתמש אחרי תום תקופת האחריות במוסך מורשה על ידי משרד התחבורה.

3. סיפור אישי קיצוני שלי

אחת הטעויות הגדולות שלי ברכישת מכונית הייתה רכישת מכונית פז'ו משומשת במצב טוב. 

הייתי מספיק נבון על מנת לא להתשמש בשירותי המוסך המורשה מטעם היצרן. מוסך מפואר וגדול.

במקום זה המליץ לי חבר על מוסך קטן. בעלי המוסך היו בעבר פועלים במוסך המורשה. 

קיבלתי שירות הרבה יותר טוב מאשר במוסך המורשה. המחיר היה בערך 50% מהמחיר במוסך המורשה.

כשהמכונית "הזדקנה" התחילו בעיות. במקרה אחד נדרש חלק חילוף שאמור להיות רק אצל המוסך המורשה מטעם היצרן.

נאלצתי לפנות למוסך היצרן. ללא טיפת בושה, אמרו לי שהם לא מחזיקים את חלק החילוף הזה בארץ. יעלה לי להביא אותו לארץ וקנות אותו כסדר גודל של 20,000 שקלים!!!!. 

שווי המכונית היה כ-30 אלף שקל. כדאי לזרוק את המכונית ולקנות מכונית אחרת.

מצאתי מישהו שאצלו עלות החלק החסר והעבודה של התקנת חלק החילוף עלתה כ-3,000 שקלים. כך נפתרה הבעיה באופן סביר. 

הערת שוליים

אקרלוף ושילר כתבו שהם חשבו, שהם אינם נופלים ב-Phishing של אנשי מכירות בתחומי הדירות והמכוניות.

כשבחנו מחקרים בתחום גילו שאפילו הם נפלו בחלק מהמלכודות הללו. 

הם אמנם קנו מכוניות לא מאובזרות ללא צורך ולא שילמו מחיר יקר על פריסת תשלומים, אבל הם כן ביצעו טיפולים במוסכים מורשים של היצרן גם אחרי תום תקופת האחריות.

גילוי נאות גם אני לרוב הולך למוסכי יצרן.

יש איזו תחושה סובייקטיבית שמוסכים אלה אמינים יותר. נוכחתי בכמה מקרים שהתחושה הזו לא תמיד מבטאת את המציאות.

מחירי הדירות: כמה גבוה אפשר לעלות?

 

יותר מפעם אחת ראיתי היתכנות של עצירת מחירי הדירות בישראל ואפילו ירידה.

בשנת 2016 כתבתי את הפוסט: הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?

בשנת 2020 כתבתי את הפוסט: האם ירדו מחירי הדירות לאחר הקורונה?

בשנת 2021 כתבתי את הפוסט: מחשבות של מנהל סיכונים: לרכוש דירה? 

בכולם העלתי תרחיש של עצירת עליית מחירי הדירות בישראל ואפילו ירידה של מחירי הדירות. 

לא הייתי היחיד שהעלה את האפשרות הזו. בפוסט של שנת 2016 אני מתייחס לאמירה דומה של מומחה בכיר מאחד מבתי ההשקעות.

איני זוכר היכן התייחסתי לתסריט הדומה לירידת מחירי הדירות, שלא לומר קריסת מחירי הדירות, בארצות הברית בזמן משבר הסאבפריים. 

זה לא קרה. מחירי הדירות בישראל המשיכו לעלות בשיעור גבוה.

ההיגיון פשוט: כל מה שעולה בשלב מסוים יורד. 

זה נכון למחירי מניות בבורסאות לניירות ערך. 

זה נכון לאדם הנמצא במגמת עלייה.

זה נכון בהקשר פילוסופי ומעשי של דאואיזם וזה נכון גם לגבי מחירי דירות.

כבר היו תקופות בהן מחירי הדירות בישראל ירדו. אין סיבה לחשוב שזה לא יקרה גם בעתיד. 

זו אינה רק שאלה פשטנית, של היצע וביקוש. זו שאלה שהתשובה לה מורכבת ומושפעת ממספר רב של גורמים. 

האם אנחנו לקראת מגמה של שינוי?

 

בתחזית הכלכלית שלי לשנה העברית החדשה נטיתי לחשוב שמחירי הדירות בישראל עשויים להיעצר או לעלות מאוד במתינות. 

בפוסט זה אפרט כמה גורמים (לא כולם) העשויים להשפיע בכיוון זה. 

עליית הריבית

ברוב המדינות המפותחות נגמרה מדיניות ההרחבה הכמותית של הבנקים המרכזיים. התחילה אינפלציה. על מנת לנסות למתן אותה העלו נגידי הבנקים בארצות רבות את הריבית. 

צופים שמגמת העלאת הריבית תימשך במשך השנה. מוביל אותה נגיד הפד האמריקאי ג'רום פאוול. האינפלציה השנתית בארצות הברית היא 8.2% (נכון לאוקטובר 2022) ונגיד הפד העלה את הריבית לכ-4%. 

האינפלציה השנתית בישראל, על פי נתוני חודש אוגוסט, היא כ-4.6%. גם נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית. 

כמו במדינות אחרות, יש שיקול של האטת העלייה באינפלציה, אבל יש גם השפעה של העלאת הריבית בארצות הברית. 

לאחר החלטה על העלאת הריבית בתחילת אוקטובר, ריבית בנק ישראל עומדת על 2.75%. 

המשמעות לרוכשי דירות

אלה שלקחו משכנתאות משלמים יותר בגלל עליית הריבית. 

לא כולם יכולים לעמוד בתוספת התשלום. במיוחד כאלה שלקחו משכנתאות צמודות פריים עם החזרים חודשיים גבוהים יחסית להכנסות שלהם. 

אלה שלא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים יאלצו להחזיר את הדירות לבנקים. הבנקים יצטרכו למכור אותן. 

מחירי הדירות עשויים להיעצר ואפילו לרדת. זה בדיוק מה שקרה בארצות הברית במשבר הסאבפריים. 

אלה ששוקלים רכישת דירה ועושים חישובים, עשויים לגלות, שהסיכון של חוסר יכולת לעמוד בהחזרי משכנתא חודשיים גדול יותר. יהיו ביניהם כאלה שימנעו מרכישת דירה.

סיבה נוספת לבלימת העלייה הגדולה המתמשכת במחירי הדירות.

חוסר יכולת לקנות דירות

יש לחץ החברתי-תרבותי בישראל לקנות דירות כי "דירה קונים רק פעם בחיים". יש גם גבול למה משפחות צעירות ואנשים פחות מבוססים כלכלית יכולים להתחייב אליו. כשעוברים את הגבול, הלחץ נעשה פחות ופחות אפקטיבי.

ככל שמחירי הדירות מאמירים כך גדל אחוז הקונים הפוטנציאליים שמוותרים על רכישת דירה. 

לפי נתוני הלמ"ס בשנת 2022 נדרשות 151 משכורות ממוצעות לקניית דירה ממוצעת. 

אציג את זה באופן ברור יותר: יותר מ-12 שנים של משכורת ממוצעת, בלי להוציא מההכנסה על דברים אחרים (אוכל, שתייה טיפול רפואי, חינוך וכיו"ב) נדרשות על מנת לקנות דירה. 

 

מודל מתוקן

יש כאלה שחושבים שנתוני הלמ"ס מוטים לטובת העשירונים העליונים. חוקרים בישראל ובארצות הברית פיתחו מדד אחר המתחשב בגובה ההכנסה, גודל משק הבית וגודל הדירה הנדרשת. הם קוראים לו מדד נורמטיבי.

בכתבה בדה-מרקר ב-7.10.22 מרואיין אחד ממפתחי המדד הנורמטיבי, פרופ' דני בן-שחר מאוניברסיטת תל אביב. לדבריו, על פי המדד הנורמטיבי נדרשות 176 משכורות לרכישת דירה ולא 151 משכורות. 

על פי המחקר שהוזכר כאן, בעלי השכלה של עד 12 שנות לימוד נדרשים ל-198 משכורות בממוצע לעומת 103 משכורות בשנת 2003. 

המשמעות לרוכשי דירות

יותר רוכשי דירות פוטנציאליים מאבדים סיכוי מעשי לרכישת דירה. 

בעולם המפותח מוצאים להם פיתרונות של דיור בר השגה. 

מודל משוכלל יותר של השכרה לטווח ארוך במחירים לא גבוהים ללא אפשרות להעלות אותם ללא הגבלה, עשוי להיות פיתרון עבור חלק מאותו משפחות או אותם אנשים. 

אם וכאשר זה יקרה, יקטן הביקוש לקניית דירות.

גורמים נוספים

לא אדון בגורמים נוספים שאת חלקם כבר הזכרתי בפוסטים קודמים, כגון: הוזלת מחירי הקרקע לבנייה על ידי רשות מקרקעי ישראל, העבודה מרחוק ותחבורה בינעירונית משופרת.

תחזית כלכלית לשנה העברית החדשה: אי-וודאות וחששות

 

לקראת ראש השנה הבא עלינו לטובה(?), אנסה לתת מעין תחזית כלכלית לשנה החדשה. 

לפני שמתייחסים לעתיד ראוי להזכיר בקצרה את העבר. 

 

הבהקים לעשור האחרון

 

ההבהקים מתייחסים למדינות המפותחות ולא רק לישראל.

1. הרבה שנים עם ריבית נמוכה.

2. הריבית הנמוכה הושגה באמצעות הרחבה כמותית מתמשכת של בנקים מרכזיים במדינות.

כלומר: לא ריבית נמוכה הנובעת ממצב כלכלי אלא ריבית נמוכה המושגת באמצעות הגדלת חובות לאומיים של מדינות.

3. אפיק ההשקעה הבורסאי היחיד שהיה בו פוטנציאל לרווח משמעותי היה מניות.

התוצאה שערי מניות גבוהים ובחלק מהמקרים מנופחים.

4. מחירי הדירות עלו.

אחר כך הגיע הקורונה שהייתה Game Changer. אנחנו עדיין בצילה של הקורונה וכנראה נחיה איתה עוד שנים ארוכות. 

בשלבים הראשונים הקשים של המגפה לא רק שהיה בלתי אפשרי לעצור את ההרחבה הכמותית, אלא נדרשה גם הזרמת כספים לטיפול במשבר. 

אחרי הקורונה הרבה דברים נעשים מרחוק. כך למשל, עולם העבודה השתנה. גם עובדים מרחוק וגם התפטרות שקטה.

כל המומחים הכלכליים אמרו שריבית נמוכה לא תימשך לנצח.

השאלות הן רק מתי תעלה הריבית? בכמה ולכמה זמן? 

אז הריבית בעלייה ושנת תשפ"ג כבר לא תהיה דומה לשנים האחרונות שקדמו לה.

 

 

תחזית

 

 

אינפלציה וריבית בעולם

 

העלאת הריבית נועדה למנוע עליית גדולה יותר של האינפלציה.

האינפלציה השנתית בארצות הברית היא כ-8.5%. גם בשוק הארופי המשותף האינפלציה היא בסדר גודל דומה.

בבריטניה הגיע האינפלציה השנתית בחודש יולי ל-10.1 אחוז. זהו שיא של  יותר מ-40 שנים. 

העלאת ריבית בשיעור מתאים הוא נושא לא פשוט. טעויות עלולות לתרום להיווצרות אינפלציה בלתי נשלטת או למיתון.

 

הסיכונים במצב שבו נמצאות מדינות אלה הם: אינפלציה, מיתון וסטגפלציה.

סטגפלציה היא אינפציה ביחד עם מיתון.

 

אינפלציה וריבית בישראל

האינפלציה בישראל נמוכה יחסית לארצות הברית ולמערב אירופה אבל גם היא כבר רחוקה מלהיות אפסית. ביולי 2022 הגיעה האינפלציה השנתית לשיעור של 5.2%.

את עליית שערי הריבית מוביל הבנק המרכזי של ארצות הברית. לישראל ולמדינות אחרות אין ברירה אלא לעלות את הריבית כשהבנק המרכזי האמריקאי עושה זאת. העלייה לא תהיה בהכרח באותו שיעור של העלייה בארצות הברית.

התחזית שלי:

העלאות ריבית יימשכו בשנה הקרובה. גם מיתון או האטה כלכלית עשויים להתרחש. 

האטה כלכלית עשויה לכלול גם פיטורי עובדים ועצירת המגמה של העלאות שכר.

דיור

 

מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בלא מעט מדינות במערב. 

כך למשל, בארצות הברית הם עלו עד אפריל ב-15% לשנה. אבל בחודש יולי 2022 מחירי הדירות בארצות הברית ירדו ב-0.77 אחוז.

 

מדוע הם מתחילים לרדת?

 

כשהבנק המרכזי מעלה את שער הריבית גם הריבית שגובים הבנקים על הלוואות ומשכנתאות גדלה. בנוסף,

כשהריבית עולה לווים עלולים להתקשות בהחזר החודשי של הלוואות שלקחו.

בישראל רווחת הדעה שבגלל הביקוש הרב לדירות בישראל המחירים לא ירדו אף פעם. 

אינני שותף לדעה הזו. רכישת דירות אינה תלויה רק בביקוש. 

לפני זמן רב כתבתי פוסט שכותרתו: הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל? בפוסט תיארתי גם גורמים אחרים העשויים להשפיע על מחירי הדירות. 

 

בפוסט העתיק לא התייחסתי לגורם משמעותי בקביעת מחירי הדירות: המונופול של רשות מקרקעי ישראל על שטחי קרקע לבנייה במדינה. 

אפשר להוזיל את מחירי הקרקעות לבנייה ואפשר לדאוג לזה שההוזלה או לפחות רובה תגיע לכיסו של הצרכן.

התחזית שלי:

מחירי הדירות בישראל לא יעלו בשיעור העליה של השנים הקודמות. 

אם תהיה עליה במחירים, היא תהיה קטנה. תיתכן גם עצירת מחירים ללא עליה. משמעות עצירה עשויה להיות הוזלה ריאלית בגלל האינפלציה.

 

שוק ההון

 

שערי מניות גבוהים מדי כתוצאה ממיעוט אלטנטיבות אחרות להשקעה במשך שנים של ריבית אפסית. חלק מהההשקעות במניות לחסרות בסיס כלכלי, למשל: מניות עם מכפילי רווח אסטרונומיים. 

העלאת הריבית פותחת בפני המשקיעים חלופות סבירות נוספות.

שערי המניות כבר יורדים והרבה. 

חשוב לשים לב לכך שלא נכון להתייחס לכל המניות כמקשה אחת. יהיו כאלה שירדו בתלילות. יהיו כאלה שישמור על יציבות ואולי אפילו יעלו.

 

אם ההשקעה היא לטווח זמן ארוך, לא צריך להיבהל מהירידות.

 

התחזית שלי:

לא תהיה שנה טובה למשקיעים במניות. עשויים להיות אפיקים אחרים שבהם תהיה תשואה חיובית לא זניחה.

יהיו חברות או מגזרים מסוימים שהמניות שלהם יעלו.

כך למשל, המדד של מניות יצרני שבבים עשוי לעלות.

מלחמת רוסיה-אוקראינה

 

אין ספק שהמלחמה המתמשכת פגעה בכלכלה העולמית. מדובר בשתי מדינות גדולות שיש להן השפעה גדולה על שווקים של מוצרים בהם הן בעלות נתח משמעותי מהשוק. בין המוצרים או חומרי הגלם שהן מייצאות בולטת חיטה, שהיא מוצר יסוד חשוב. רוסיה היא יצואנית גז גדולה ואירופה צריכה זמן על מנת להשתחרר מהתלות בה. 

 

כמובן שנזקי המלחמה פוגעים בכלכלת שתי המדינות הניצות ויוצרים בעיות אנושיות קשות, כמו בעיית פליטים מאוקראינה.

מומחים כלכליים שותפים לדעה שמה שעושה נגיד הפד האמריקאי בהקשר לריבית משפיע על הכלכלה העולמית יותר מאשר המלחמה באוקראינה.

ההתפתחויות האחרונות מדאיגות במיוחד. 

נראה, לכאורה, שבעקבות הכישלונות האחרונים שלו במלחמה ולדימיר פוטין מתכוון לגייס את כל חיילי המילואים ושוקל ברצינות להשתמש בנשק גרעיני. 

מדובר באדם חולה שרוצה להשאיר מורשת אחריו. מדובר באיש ק.ג.ב לשעבר שכנראה חיי אדם, כולל חיי אזרחי מדינתו פחות חשובים לו, אם בכלל.

התחזית שלי: 

פוטין לא ישתמש בנשק גרעיני. המלחמה תסתיים במהלך השנה העברית הקרובה. 

ייתכן שרוסיה תצליח לספח חלקים שכבשה מאוקראינה עוד לפני המלחמה הנוכחית.

ייתכן ששלטונו של פוטין יסתיים. 

  

שוק השבבים העולמי

השימוש הגדל בשבבים לצורך מחשבים, טלפונים ומכשירים אלקטרונים אחרים, יצר מחסור בשבבים ובעיות בשרשרת האספקה בתקופת משבר הקורונה. 

גם היום אין יצור מספיק של שבבים. זה מתבטא, בין השאר, בזמני המתנה ארוכים ברכישת מכוניות חדשות ובעליית מחירים בשוק המכוניות המשומשות.

מאפייני שוק השבבים:

 

1. תהליך התכנון והייצור של שבב עובר במקרים רבים דרך מספר ארצות.

 

2. השוק נשלט על ידי מספר קטן של מדינות: ארצות הברית, דרום קוריאה, טייואן וישראל. 

 

ניסיונה של סין להקים תעשיית שבבים עצמאית נכשל. 

 

סין רואה בטייואן חלק ממנה כבר שנים ארוכות. קיים חשש של השתלטות סינית על טאייואן.

המשבר של מלחמת רוסיה-אוקראינה מגדיל את החשש שגם סין עלולה לנסות להשתלט על טאייואן. 

הצורך הסיני בשבבים והכישלון בייצור עצמי מגדיל את הסיכוי להשתלטות סינית על טאייואן.

התחזית שלי: 

המנהיגים בסין מספיק אחראים על מנת לא להיכנס להרפתקה שעלולה לפגוע קשה בכלכלה הסינית.

בחירות בישראל

ללא ספק, הבחירות החוזרות ברווחי זמן קצרים, פוגעות בכלכלת מדינת ישראל. הן אינן מאפשרות לממשלה לבצע תוכניות ארוכות טווח.

 

עד הממשלה הנוכחית, הממשלות קצרות הטווח אפילו לא העבירו תקציב מדינה.

 

הסיכון הגדול לכלכלת מדינת ישראל הוא בחירה של בנימין נתניהו לראשות הממשלה. 

נתניהו הוא נאשם בעבירות פליליות חמורות. הוא שם את האינטרסים האישיים שלו (הימנעות מהרשעה במשפטים שלו והמשך כהונה כראש ממשלה) לפני דאגה לאזרחים.

 

המשמעות הראשונה של בחירה שלו היא הכפפה מוחלטת של המערכות המשפטיות בישראל לפוליטיקאים. 

המשמעות השנייה היא בנגלדשיזציה של מדינת ישראל, כלומר: ישראל ההולכת ונעשה דומה יותר ויותר למדינת עולם שלישי. אדם במצבו של מר נתניהו לחיץ הרבה יותר מראש ממשלה אחר. 

פוליטיקאים ממפלגות אחרות יודעים זאת טוב ממני. מאז ההחלטה על הגשת כתבי אישום נגד מר נתניהו הוא נכנע כמעט לכל דרישה של המפלגות החרדיות.

 

ההתחייבות האומללה של מר נתניהו על השוואת תקציבים לחינוך חרדי עצמאי ללא לימודי ליבה, תוגש לו לפרעון, אם וכאשר ייבחר לראש ממשלה. 

על המשמעויות של גברים חרדים שאינם עובדים במקביל לעליית שיעור החרדים באוכלוסייה, כבר כתבתי בבלוג זה. למשל בפוסט: חרדים לעתיד הכלכלי של מדינת ישראל. 

אזכיר שוב, אין פסול בחרדים. יש פסול במודל ייחודי לחרדים בישראל (ובכמה קהילות חסידיות קיצוניות בניו יורק) של גברים שאינם עובדים. המשפחות החרדיות ישלמו מחיר כבד כשהמודל הבלתי האפשרי הזה יקרוס.

 

השלכות אפשריות של בחירה של נתניהו לראשות הממשלה:

 

1. רבים מבני דור ה-Y ודור ה-Z לא ירצו לחיות במדינה ללא מערכת משפט מתפקדת ועם אחוז גדול של אנשים צעירים ובריאים שאינם עובדים. בעלי מקצועות מבוקשים (רופאים,מהנדסים, אנשי הייטק וכיו"ב), וגם אחרים, עלולים להגר למדינות אחרות. ההגירה שלהם עלולה להחריף עוד יותר את הבעיות.

 

2.  כשהאינטרס האישי חשוב יותר ממנים לתפקידים בכירים אנשים פחות עצמאים ופחות דעתניים. 

רבים מהשרים מטעם הליכוד עלולים להיות סוג של "בובות קש" של המנהיג.

3. שר אוצר גרוע במיוחד

אי אפשר להגיד ששרי האוצר הגרועים הם תמיד מהליכוד. כך למשל, יצחק מודעי, שר אוצר מהליכוד, היה שר אוצר מצוין. 

 

קשה יהיה לחלוק על הקביעה שלי ששר האוצר הגרוע בתולדות מדינת ישראל היה יורם ארידור. היום אנחנו חוששים מאינפלציה חד-ספרתית גבוהה.  

בשנת 1983 בה כיהן ארידור כשר האוצר הייתה בישראל אינפלציה של 191% לשנה. 

 

לטעמי, שר האוצר השני הכי גרוע בתולדות מדינת ישראל היה ישראל כץ. 

המשותף לארידור ולכץ  הוא ששניהם ניהלו "כלכלת בחירות" גם כשלא היו בחירות קרובות. 

"כלכלת בחירות" שמה אינטרסים מפלגתיים ואישיים לפני הצרכים הכלכליים של מדינת ישראל. 

 

ראש ממשלה עם כתבי אישום עשוי, בהסתברות גבוהה, לבחור שר אוצר הדואג בראש ובראשונה לאינטרסים של ראש הממשלה.

זה עלול להיות שוב ישראל כץ. זה עלול להיות גם מישהו גרוע יותר.

התחזית שלי: 

אינני יכול לנבא את תוצאות הבחירות. ישנם שלושה תסריטים אפשריים מהגרוע לטוב: 

1. בחירה של מר נתניהו לראשות הממשלה.

התחלה של תהליך הידרדרות כלכלית של מדינת ישראל, שספק אם הוא הפיך. ייתכן שאת התוצאות לא נראה באופן חד בשנה העברית הקרובה.

2. המשך מצב התיקו הפוליטי 

מערכות בחירות חוזרות ונשנות בהפרשי זמן קצרים. ללא ספק, תהליך לא בריא לכלכלת מדינת ישראל. 

לא בהכרח ההשלכות הכלכליות יהיו קשות בטווח של השנה העברית הקרובה.

3. פרישה של מר נתניהו עד למיצוי ההליכים המשפטיים נגדו.

אם יצא זכאי מחוסר אשמה, יוכל לחזור לפוליטיקה. פרישה זמנית שלו מהפוליטיקה עשויה לאפשר הקמת ממשלה יציבה ורחבה.

המשמעות היא סיכוי להתמודדות עם מגוון הבעיות הכלכליות של מדינת ישראל (למשל: דיור, תחבורה, רפואה, חינוך, פשיעה), תוך ניצול החוזקים הרבים שיש למדינת ישראל.

מאחל לכולנו שנה כלכלית חדשה טובה. שנה שבה לא יתאמתו כל החששות או לפחות מרביתן.

האם ירדו מחירי הדירות לאחר הקורונה?

תיאור היסטורי של בנייה ברומא בשנת 400 לערך. מקור התמונה: ויקיפדיה

בתקופת הקורונה שואלים אותי שאלות כלכליות רבות. כך למשל, יש השואלים האם למכור את ההשקעות שלהם בגלל הירידות? יש השואלים: האם זה הזמן להשקיע בגלל הירידות? 
בתקופה של אי וודאות כזו בוודאי שהם לא מקבלים ממני תשובות חדות וברורות. גם במצבים רגילים אין תשובות כמעט תמיד אין תשובות כלליות חד משמעיות. תשובה תלויה בהקשר הספציפי של כל משפחה או יחיד. 

אתמול נשאלתי: האם לדעתי ירדו מחירי הדירות?. החלטתי לנסות להתייחס בפוסט לסוגיה הזו, עם מידת הזהירות והענווה הדרושה. 
אף אחד לא יודע את התשובה לשאלה הזו באופן ברור. ודאי אני, שדירות אינן תחום ההתמחות שלי. 

השאלה: מתי ולא האם?

כל דבר שעולה גם יורד. אין שום דבר שממשיך וממשיך לעלות לנצח. במשפט הזה אני חוזר על טענה שטענתי בפוסט הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?, שכתבתי בדצמבר 2016. 
מחירי ניירות ערך בבורסה יורדים בתקופות מסוימות, למשל בתקופה הנוכחית. מחירי דירות כבר ירדו בישראל בעבר הרחוק. 

שאלה מהותית היא מתי הם ירדו? מבחינה כלכלית יש הבדל מהותי  בין ירידה בעוד שנה לבין ירידה בעוד 15 שנה. 
בפוסט מ-2016 הצגתי גורמים העשויים או עלולים להוריד את מחירי הדירות. לא דיברתי על תאריכים. בפוסט זה אתחם את זמן הדיון לשנתיים אחרי סיום מגפת הקורונה, כרגע תאריך לא ידוע. הטענה שלי היא שסביר שמחירי הדירות ירדו. 

אני לא מציע לאף אחד להסתמך על דעתי ולקבל על פיה החלטות.  קראו גם דברים אחרים, שאלו מומחים וקבלו את ההחלטה שלכם. 

הנחות

1. יהיה משבר כלכלי בארץ ובעולם בזמן ולאחר מגפת הקורונה.

2. המצב הכלכלי הבעייתי שהיה בעולם לפני מגפת הקורונה ו"הבור של הגרעון התקציבי בישראל" יחריפו את המשבר.
על ההשלכות הצפויות של משבר כזה קראו בפוסט: קורונה כיצד להתנהל כלכלית?. המשמעויות הצפויות הן הכנסה נמוכה יותר למשפחות רבות וירידה בשווי החסכונות.

3. איננו יודעים איזה מהתסריטים שתיארתי באופן כללי או שהזכרתי  בפוסט:
ניהול סיכונים בכלכלת המשפחה בתקופת קורונה: Scenario Analysis. ככל שהתסריט יהיה גרוע יותר כך יהיה המשבר עמוק יותר.

גורמים שצפויים להוריד מחיר של דירות

הקטנת הביקוש

כשלקונים פוטנציאליים יש פחות כסף הם ידחו את קניית הדירה או יוותרו עליה.
כאמור חסכונות והשקעות של רבים ירדו בערכם וצפויה גם ירידת הכנסה (אבטלה, ירידת שכר של חלק מהמועסקים). צפויה גם עלייה בשיעורי המס כך ששכר הנטו יקטן אף יותר. 

אלו שלא יוכלו להחזיר משכנתאות יחזירו דירות

יותר מדי משפחות בישראל לקחו משכנתאות גדולות מדי. מדובר באחוז גבוה מערך הדירה ו/או אחוז גבוה מדי מהמשכורת שלהם. בתקופה שכתבתי את הפוסט על מחירי הדירות בשנת 2016, פרסמה מחלקת המחקר של בנק ישראל מחקר על מחירי הדירות בישראל. אחד התסריטים שהוצג שם היה תסריט, שלא התממש, של עליית ריבית.
על פי תסריט זה, חלק מלוקחי המשכנתאות בהצמדה לריבית פריים  לא יהיו מסוגלים להחזיר את התשלומים החודשיים ולכן יהיו נאלצים להחזיר את הדירות לבנקים. הבנקים היו מנסים למכור את הדירות. ההיצע הגדול היה מוריד את מחירי הדירות.

תשוו את זה למצב אחרי הקורונה בו אותם לוקחי משכנתאות מסוכנות עלולים להיות מובטלים או ששכר הנטו שלהם יקטן בגלל עליית מיסוי ו/או בגלל פחות ביקוש לכישורים המקצועיים שלהם, אם יש להם בכלל מקצוע. 
ברור שהמצב שאחרי הקורונה הוא מצב קיצוני יותר ותסריט התרסקות מחירי הדירות עשוי לקרום עור וגידים.

משבר סאבפריים חוזר - הפעם גם בישראל

אותו תסריט של חוקרי מחלקת המחקר בבנק ישראל מזכיר את משבר הסאבפריים בארה"ב בשנת 2008. איני זוכר האם במחקר הוזכרה הקבלה כלשהי למשבר הנ"ל. בכל מקרה, באותו משבר הוצף שוק הדירות האמריקאי בדירות של לווים שהתקשו להחזיר את המשכנתא. מחירי הדירות בארצות הברית התרסקו. 

אגב, חלק ממומחי שוק ההון בעולם טענו לפני מגפת הקורונה שהמצב המקרו-כלכלי בעולם דומה למצב שהיה בשנת 2008. תוסיפו לזה את נזקי הקורונה.

פחות עזרה של המדינה לזוגות צעירים

למרות העזרה של המדינה לזוגות צעירים בתוכנית "מחיר למשתכן",  לא מדובר בסיפור הצלחה. קרוב לוודאי שמדינה במשבר כלכלי תוכל לסייע פחות לזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. 
עם סיוע ממשלתי מוקטן, יקטן גם מספר רוכשי הדירות.

חלופות טובות יותר לתשואה על הכסף

אחרי ירידות כל כך גדולות בשוק ההון תבוא גם עלייה. חלק מהירידות נובעות מההיסטוריה של השנים האחרונות של עליות גדולות והרחבה כמותית שעשו בנקים מרכזיים. חלק אחר נובע מפחד או חרדה של משקיעים. 
אם מחיר הדירות יישאר גבוה, סביר שהשקעה בשוק ההון תהיה יותר אטרקטיבית.
זה בוודאי ישפיע על אלה שרוכשים דירות להשקעה. 

להערכתי זה ישפיע גם על זוגות צעירים: מדוע הם צריכים לקנות דירה במחיר גבוה ולא להשקיע לכמה שנים בשוק ההון ולהרוויח תשואות נאות ולהביא הון עצמי באחוז גבוה יותר מאשר יש להם באותו זמן? 

אני בטוח שאיני היחיד חושב כך ולכן יהיו גם אחרים, שיגידו להם לחכות לירידה במחירי הדירות.

נכונות של קבלני בניין להוריד מחירים

משבר כלכלי ישפיע גם על עסקים. גם חברות בנייה הם עסקים. ייתכן שיהיה להם קשה יותר לקבל אשראי. ייתכן שיקבלו אשראי בתנאים מחמירים יותר. 
חלק מהקבלנים עשויים להוריד מחירים על מנת לשרוד את המשבר.

הערה: זו ההזדמנות להזכיר שבמצב של קשיים של קבלנים צריך לנקוט במשנה של זהירות בקניית דירות שטרם הוחל בבנייתן או שהן בשלבים התחלתיים של בנייה. צריך להיעזר בעורכי דין וצריך לוודא שיש ערבויות בנקאיות נאותות.

האם יחול שינוי תפיסתי?

כולנו שינינו בגין הקורונה את אורח חיינו. אנחנו לומדים לחיות בשמירה על ניתוק חברתי פיזי. האם כשתיגמר הקורונה, הכל יהיה כלא היה וכולנו נחזור לאורח חיינו שלפניה? 
הניחוש שלי הוא שלא. חלק גדול מאיתנו ידעו להתנהל גם מרחוק במטלות של עבודה ובמטלות של חיי יומיום. 

כשתפיסת העולם משתנה ייתכן שתשתנה גם תפיסת העולם הישראלית, על פיה חייבים לקנות דירה וחייבים לקנות דירה שתתאים גם לעתיד רחוק. 
יכול להיות שיהיו יותר אנשים שיעדיפו לגור בשכירות על פני רכישת דירה עם משכנתת ענק. 
המשמעות של יותר אנשים שמוכנים לגור בשכירות היא הקטנת הביקוש לדירות.

אגב, גם לפני הקורונה ראינו נטייה של בני דור ה-Y, לא למהר להתמסד ולא למהר לרכוש דירה.

הצד השני של המטבע

גם אם ההשערות שלי יתאמתו צריך לזכור שגם ההיצע עשוי להיות קטן יותר. 

אל תשכחו, שגם אם מחירי הדירות ירדו, לא בהכרח מחירי כל הדירות בכל האזורים יתנהגו באופן דומה.

שינוי מגמה במחיר הדירות?

בפוסט קודם טענתי שמחירי הדירות בישראל לא ימשיכו לעלות לנצח. הטענה הבסיסית שלי ושל אחרים היא שמחירים לא נקבעים רק לפי היצע וביקוש. הם נקבעים גם לפי היכולת של המבקשים לרכוש לשלם את המחיר הנדרש. ככל שעולים המחירים, קטן אחוז הרוכשים הפוטנציאליים המסוגלים לרכוש דירות. 

אלה שאינם יכולים לרכוש ימצאו פיתרונות אחרים ויקטינו את הביקוש.

מחקרים של מכוני מחקר כלכליים בארץ, פרסומים של מחלקות מחקר בסקטור הממשלתי ופרסומים בעיתונות הכלכלית תומכים בטענה שלי. 

כך למשל, פורסם שפחת הביקוש לדירות במרכז הארץ ועלה הביקוש לדירות בפריפריה.

פורסם שחלק מקוני דירות בפריפריה אינם מתגוררים שם. הם משכירים את הדירה שקנו ושוכרים דירה במרכז הארץ.

ב-15.5.17 פרסם העיתון כלכליסט שמחיר דירה ממוצע ירד ברבעון הראשון של שנת 2017 ב-2.9%.

לכאורה פרסום התומך בטענות שלי. צריך להתיחס לנתון הזה בזהירות ולשאול את השאלות הבאות:

1. האם מדובר במגמה מתמשכת או ברבעון אחד?
2. כיצד מחושב מחיר דירה ממוצע?
אם הוא מחושב כמחיר ממוצע ארצי אז הקטנת מספר העסקות לרכישת דירה במרכז הארץ (יקרות יחסית) והגדלת מספר העסקות לרכישת דירה בפריפריה (זולות יחסית) עשויה להסביר את הירידה במחיר או לפחות חלק ממנה.

הנתון המהותי העשוי להביא לירידת מחירי דירות
הנתון המהותי הוא העליות בשערי הריביות. ריבית גבוהה יותר פירושה עלות גבוהה יותר של משכנתאות. עלות גבוהה יותר של משכנתאות פירושה פחות אנשים המסוגלים לרכוש דירות.  

עליית הריביות בהקשר זה הוא מושג המתיחס לכמה ריביות. בראש ובראשונה עליה גדולה בריבית על משכנתאות שכבר התרחשה. 

באותו מאמר בכלכליסט, שאליו קישרתי, מצוין גם שמדד המחירים לצרכן עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-0.7% ומתקרב לטווח התחתון של יעד האינפלציה. עד לא מזמן ראינו מדד שלילי ל-12 חודשים אחרונים. עליית המדד עשויה להוות קטליזטור להעלאת ריבית במשק. העלאת ריבית בנק ישראל, כאשר תהיה, תגרום כנראה גם לעלית הריבית על משכנתאות.

אם נסתכל מעבר לאוקינוס (ארה"ב) גם שם מצפים לעליות בריבית. קרוב לודאי שעליית הריבית בארה"ב תגרור גם עליית ריבית בישראל. 


השורה התחתונה
הנתונים על ירידה במחירי הדירות אינם אינדיקציה ברורה למגמה מתמשכת של ירידת מחירי דירות. הם בהחלט מחזקים את הטענה העקרונית שלי (ולא רק שלי) שמחירי הדירות בישראל לא יעלו לנצח. קרוב לודאי שהם לא יעצרו, אלא במועד זה או אחר, יתחילו לרדת.

הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?

הקמת בניין מגורים בגבעתיים.
מקור התמונה: ויקיפדיה

ציבור רוכשי הדירות וציבור שוכרי הדירות, בלית ברירה, בישראל מתיחס למחירי הדירות בהלך רוח פסימי.

הוא מניח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, כפי שהם עלו באופן תלול ומתמשך בשנים האחרונות.

ההנחה הזו מבוססת על מודל פשטני של היצע וביקוש. 
על פי המודל הזה יש ביקוש גבוה מהיצע ולכן המחירים עולים. הביקוש ילך ויגדל בגלל הגידול באוכלוסיה ובגלל שההיצע גדל בקצב נמוך יותר.
לשיטתם ההיצע גדל באיטיות בגלל ביורוקרטיה ובגלל אינטרס של המדינה (רשות מקרקעי ישראל), בעלת מרבית הקרקעות לבניה, למקסם רווחים מהקרקע. 

אם המצב תואם את ההנחה הפסימית הזו, כדאי להזדרז ולקנות דירה. גם אם לצורך כך לוקחים משכנתה שבמקרה הטוב יהיה קשה להחזיר אותה ובמקרה הפחות טוב אולי לא יוכלו להחזיר אותה.
זה בדיוק מה שעושות הרבה משפחות בישראל.

לי אין ספק שמחירי הדירות לא יוכלו לעלות כל הזמן. בשלב מסוים הם יעצרו או אפילו ירדו. הכלל הוא שכל מה שעולה בשלב מסוים גם יורד. 
אם בוחנים את מחירי הדירות בישראל במשך תקופה ארוכה יותר מהשנים האחרונות, אפשר למצוא גם ירידות.

יש כבר כמה מומחים ממני שמצביעים על האפשרות הזו. כך למשל, מחקר של מכון שורש למחקר חברתי כלכלי, שפורסם בנובמבר 2016, מצביע על רוויה בשוק הדירות. הטענה היא שהחל משנת 2013 הדביק קצב הבנייה את הביקוש הטבעי לדירות ואף עבר אותו. 

גם הכלכלן הראשי של אקסלנס, יניב חברון, פרסם לאחרונה תחזית כלכלית בה הצביע על אפשרות של ירידת מחירי הדירות כבר בשנת 2017.

בפוסט זה אביא כמה תרחישים העשויים לשנות את המגמה של עלית מחירי הדירות.

עליית הריבית

הריבית על משכנתאות בישראל נמצאת לאחרונה במגמה של עלייה. לאחרונה העלה הבנק המרכזי של ארצות הברית את הריבית ב-0.25%. בהודעה נאמר שהכוונה היא להעלות את הריבית בשנת 2017 עוד לפחות 3 פעמים.

אם אכן תהיה מגמה של עליית הריבית והיא תבוא לידי ביטוי גם בישראל, נוטלי משכנתאות יצטרכו לשלם יותר.
משמעות אחת היא הקטנת הביקוש לדירות, כי יהיו כאלה שירתעו מהסיכון וידחו את קניית הדירה.
משמעות אפשרית שנייה היא, שיהיו כאלה שלקחו משכנתאות גדולות מכפי יכולתם ולא יוכלו להחזיר אותן. הם יחזירו את הדירות לבנקים, שינסו למכור אותן. ההיצע בשוק יגדל.
במשבר הסאבפריים בארצות הברית חווינו השפעת תסריט קיצוני כזה על העולם כלו.

יותר קונים פוטנציאליים לא יוכלו לקנות דירות גם עם משכנתה
ככל שהמחירים יעלו יהיו יותר קונים פוטנציאליים שלא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה. פחות קונים פוטנציאליים זה פחות ביקוש.
הם ישכרו דירות מה שעלול להעלות את מחירי הדירות להשכרה.
הם ידחו את הקנייה ובינתיים ישכרו דירות.

מי אמר שאי אפשר לגור בשכירות?

 

תפיסת העולם בארץ היא לקנות דירות. אפשר גם לגור בשכירות במקום לקנות. יש לזה כמובן חסרונות אבל עשויים להיות לזה יתרונות כלכליים.
אם יותר קונים פוטנציאליים "יחליפו דיסקט" הביקוש לדירות יקטן. בכתבה שקראתי לאחרונה מסופר על צעירים בספרד, בעיקר במדריד ובברצלונה, שזה בדיוק מה שהם עושים: הם הגיעו למסקנה שבגלל עליות המחירים אין להם סיכוי לרכוש דירה משלהם ובמקום לקנות דירה עם משכנתה, שלא יוכלו להחזיר, חיפשו פיתרונות מגורים ללא רכישת דירה.


דיור בר השגה להשכרה
לא בהכרח חייבים לבנות דירות רק לרכישה. אפשר גם לבנות דיור להשכרה בבעלות ממשלתית. יש מדינות שבהן זה עובד באופן סביר. אם תהיה בישראל מדיניות לפתח דיור להשכרה לטווח ארוך בבעלות המדינה או אפילו עידוד יזמות בתחום הזה ביחד עם המדינה או באופן פרטי, הביקושים לקניית דירות יקטנו.

כשמחירים ממשיכים לעלות וכתוצאה מכך גם מחירי השכירות הפרטית עשויים לעלות, מימוש פיתרון כזה עשוי להיות צעד אפשרי.

הקוראים מוזמנים לקרוא מחקר שבוצע במרכז המחקר והמידע של הכנסת בשנת 2010, המשווה בין ישראל למדינות מפותחות אחרות. אחת הבעיות היא חוסר מדיניות עקבית בישראל.
לקריאת המחקר: מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל.

לגור בפריפריה או פחות במרכז

 

המודל הפשטני של ביקוש והיצע בו משתמשים רוכשי דירות או רוכשים פוטנציאליים של דירות בישראל מתעלם גם מהעלייה הקטנה במחירי הדירות בפריפריה בהשוואה לעליה באיזורי ביקוש במרכז.

אחד הפיתרונות הוא לקנות דירה במקום רחוק מהמרכז. אפשר להשכיר אותה ולממן חלק משכר הדירה במרכז. אפשר גם לגור בה. בעיה מהותית היא הריחוק ממקומות עבודה ושירותים שונים, שלא ניתן להשיגם בפריפריה או שקשה להשיגם שם. 

עם תשתית תחבורה טובה ומהירה, למשל: רכבות בתדירות גבוהה, זמן הנסיעה מתקצר ומאפשר עבודה במרכז ומגורים רחוקים מהמרכז.
אני לא ממש רואה תשתית תחבורה כזו נוצרת בטווח הזמן הקצר, אבל הצורך לעצור עלייה דרסטית מתמשכת במחירי הדירות עשוי להניע תהליך כזה.

השורה התחתונה

 

היצמדות למודל הפשטני המניח המשך עליית מחירי הדירות לאורך זמן עלולה לעלות ביוקר למשפחות שקונות דירה.