בפוסט קודם טענתי שמחירי הדירות בישראל לא ימשיכו לעלות לנצח. הטענה הבסיסית שלי ושל אחרים היא שמחירים לא נקבעים רק לפי היצע וביקוש. הם נקבעים גם לפי היכולת של המבקשים לרכוש לשלם את המחיר הנדרש. ככל שעולים המחירים, קטן אחוז הרוכשים הפוטנציאליים המסוגלים לרכוש דירות.
אלה שאינם יכולים לרכוש ימצאו פיתרונות אחרים ויקטינו את הביקוש.
מחקרים של מכוני מחקר כלכליים בארץ, פרסומים של מחלקות מחקר בסקטור הממשלתי ופרסומים בעיתונות הכלכלית תומכים בטענה שלי.
כך למשל, פורסם שפחת הביקוש לדירות במרכז הארץ ועלה הביקוש לדירות בפריפריה.
פורסם שחלק מקוני דירות בפריפריה אינם מתגוררים שם. הם משכירים את הדירה שקנו ושוכרים דירה במרכז הארץ.
ב-15.5.17 פרסם העיתון כלכליסט שמחיר דירה ממוצע ירד ברבעון הראשון של שנת 2017 ב-2.9%.
לכאורה פרסום התומך בטענות שלי. צריך להתיחס לנתון הזה בזהירות ולשאול את השאלות הבאות:
1. האם מדובר במגמה מתמשכת או ברבעון אחד?
2. כיצד מחושב מחיר דירה ממוצע?
אם הוא מחושב כמחיר ממוצע ארצי אז הקטנת מספר העסקות לרכישת דירה במרכז הארץ (יקרות יחסית) והגדלת מספר העסקות לרכישת דירה בפריפריה (זולות יחסית) עשויה להסביר את הירידה במחיר או לפחות חלק ממנה.
הנתון המהותי העשוי להביא לירידת מחירי דירות
הנתון המהותי הוא העליות בשערי הריביות. ריבית גבוהה יותר פירושה עלות גבוהה יותר של משכנתאות. עלות גבוהה יותר של משכנתאות פירושה פחות אנשים המסוגלים לרכוש דירות.
עליית הריביות בהקשר זה הוא מושג המתיחס לכמה ריביות. בראש ובראשונה עליה גדולה בריבית על משכנתאות שכבר התרחשה.
באותו מאמר בכלכליסט, שאליו קישרתי, מצוין גם שמדד המחירים לצרכן עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-0.7% ומתקרב לטווח התחתון של יעד האינפלציה. עד לא מזמן ראינו מדד שלילי ל-12 חודשים אחרונים. עליית המדד עשויה להוות קטליזטור להעלאת ריבית במשק. העלאת ריבית בנק ישראל, כאשר תהיה, תגרום כנראה גם לעלית הריבית על משכנתאות.
אם נסתכל מעבר לאוקינוס (ארה"ב) גם שם מצפים לעליות בריבית. קרוב לודאי שעליית הריבית בארה"ב תגרור גם עליית ריבית בישראל.
השורה התחתונה
הנתונים על ירידה במחירי הדירות אינם אינדיקציה ברורה למגמה מתמשכת של ירידת מחירי דירות. הם בהחלט מחזקים את הטענה העקרונית שלי (ולא רק שלי) שמחירי הדירות בישראל לא יעלו לנצח. קרוב לודאי שהם לא יעצרו, אלא במועד זה או אחר, יתחילו לרדת.
1. האם מדובר במגמה מתמשכת או ברבעון אחד?
2. כיצד מחושב מחיר דירה ממוצע?
אם הוא מחושב כמחיר ממוצע ארצי אז הקטנת מספר העסקות לרכישת דירה במרכז הארץ (יקרות יחסית) והגדלת מספר העסקות לרכישת דירה בפריפריה (זולות יחסית) עשויה להסביר את הירידה במחיר או לפחות חלק ממנה.
הנתון המהותי העשוי להביא לירידת מחירי דירות
הנתון המהותי הוא העליות בשערי הריביות. ריבית גבוהה יותר פירושה עלות גבוהה יותר של משכנתאות. עלות גבוהה יותר של משכנתאות פירושה פחות אנשים המסוגלים לרכוש דירות.
עליית הריביות בהקשר זה הוא מושג המתיחס לכמה ריביות. בראש ובראשונה עליה גדולה בריבית על משכנתאות שכבר התרחשה.
באותו מאמר בכלכליסט, שאליו קישרתי, מצוין גם שמדד המחירים לצרכן עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-0.7% ומתקרב לטווח התחתון של יעד האינפלציה. עד לא מזמן ראינו מדד שלילי ל-12 חודשים אחרונים. עליית המדד עשויה להוות קטליזטור להעלאת ריבית במשק. העלאת ריבית בנק ישראל, כאשר תהיה, תגרום כנראה גם לעלית הריבית על משכנתאות.
אם נסתכל מעבר לאוקינוס (ארה"ב) גם שם מצפים לעליות בריבית. קרוב לודאי שעליית הריבית בארה"ב תגרור גם עליית ריבית בישראל.
השורה התחתונה
הנתונים על ירידה במחירי הדירות אינם אינדיקציה ברורה למגמה מתמשכת של ירידת מחירי דירות. הם בהחלט מחזקים את הטענה העקרונית שלי (ולא רק שלי) שמחירי הדירות בישראל לא יעלו לנצח. קרוב לודאי שהם לא יעצרו, אלא במועד זה או אחר, יתחילו לרדת.
