מחירי הדירות: כמה גבוה אפשר לעלות?

 

יותר מפעם אחת ראיתי היתכנות של עצירת מחירי הדירות בישראל ואפילו ירידה.

בשנת 2016 כתבתי את הפוסט: הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?

בשנת 2020 כתבתי את הפוסט: האם ירדו מחירי הדירות לאחר הקורונה?

בשנת 2021 כתבתי את הפוסט: מחשבות של מנהל סיכונים: לרכוש דירה? 

בכולם העלתי תרחיש של עצירת עליית מחירי הדירות בישראל ואפילו ירידה של מחירי הדירות. 

לא הייתי היחיד שהעלה את האפשרות הזו. בפוסט של שנת 2016 אני מתייחס לאמירה דומה של מומחה בכיר מאחד מבתי ההשקעות.

איני זוכר היכן התייחסתי לתסריט הדומה לירידת מחירי הדירות, שלא לומר קריסת מחירי הדירות, בארצות הברית בזמן משבר הסאבפריים. 

זה לא קרה. מחירי הדירות בישראל המשיכו לעלות בשיעור גבוה.

ההיגיון פשוט: כל מה שעולה בשלב מסוים יורד. 

זה נכון למחירי מניות בבורסאות לניירות ערך. 

זה נכון לאדם הנמצא במגמת עלייה.

זה נכון בהקשר פילוסופי ומעשי של דאואיזם וזה נכון גם לגבי מחירי דירות.

כבר היו תקופות בהן מחירי הדירות בישראל ירדו. אין סיבה לחשוב שזה לא יקרה גם בעתיד. 

זו אינה רק שאלה פשטנית, של היצע וביקוש. זו שאלה שהתשובה לה מורכבת ומושפעת ממספר רב של גורמים. 

האם אנחנו לקראת מגמה של שינוי?

 

בתחזית הכלכלית שלי לשנה העברית החדשה נטיתי לחשוב שמחירי הדירות בישראל עשויים להיעצר או לעלות מאוד במתינות. 

בפוסט זה אפרט כמה גורמים (לא כולם) העשויים להשפיע בכיוון זה. 

עליית הריבית

ברוב המדינות המפותחות נגמרה מדיניות ההרחבה הכמותית של הבנקים המרכזיים. התחילה אינפלציה. על מנת לנסות למתן אותה העלו נגידי הבנקים בארצות רבות את הריבית. 

צופים שמגמת העלאת הריבית תימשך במשך השנה. מוביל אותה נגיד הפד האמריקאי ג'רום פאוול. האינפלציה השנתית בארצות הברית היא 8.2% (נכון לאוקטובר 2022) ונגיד הפד העלה את הריבית לכ-4%. 

האינפלציה השנתית בישראל, על פי נתוני חודש אוגוסט, היא כ-4.6%. גם נגיד בנק ישראל מעלה את הריבית. 

כמו במדינות אחרות, יש שיקול של האטת העלייה באינפלציה, אבל יש גם השפעה של העלאת הריבית בארצות הברית. 

לאחר החלטה על העלאת הריבית בתחילת אוקטובר, ריבית בנק ישראל עומדת על 2.75%. 

המשמעות לרוכשי דירות

אלה שלקחו משכנתאות משלמים יותר בגלל עליית הריבית. 

לא כולם יכולים לעמוד בתוספת התשלום. במיוחד כאלה שלקחו משכנתאות צמודות פריים עם החזרים חודשיים גבוהים יחסית להכנסות שלהם. 

אלה שלא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים יאלצו להחזיר את הדירות לבנקים. הבנקים יצטרכו למכור אותן. 

מחירי הדירות עשויים להיעצר ואפילו לרדת. זה בדיוק מה שקרה בארצות הברית במשבר הסאבפריים. 

אלה ששוקלים רכישת דירה ועושים חישובים, עשויים לגלות, שהסיכון של חוסר יכולת לעמוד בהחזרי משכנתא חודשיים גדול יותר. יהיו ביניהם כאלה שימנעו מרכישת דירה.

סיבה נוספת לבלימת העלייה הגדולה המתמשכת במחירי הדירות.

חוסר יכולת לקנות דירות

יש לחץ החברתי-תרבותי בישראל לקנות דירות כי "דירה קונים רק פעם בחיים". יש גם גבול למה משפחות צעירות ואנשים פחות מבוססים כלכלית יכולים להתחייב אליו. כשעוברים את הגבול, הלחץ נעשה פחות ופחות אפקטיבי.

ככל שמחירי הדירות מאמירים כך גדל אחוז הקונים הפוטנציאליים שמוותרים על רכישת דירה. 

לפי נתוני הלמ"ס בשנת 2022 נדרשות 151 משכורות ממוצעות לקניית דירה ממוצעת. 

אציג את זה באופן ברור יותר: יותר מ-12 שנים של משכורת ממוצעת, בלי להוציא מההכנסה על דברים אחרים (אוכל, שתייה טיפול רפואי, חינוך וכיו"ב) נדרשות על מנת לקנות דירה. 

 

מודל מתוקן

יש כאלה שחושבים שנתוני הלמ"ס מוטים לטובת העשירונים העליונים. חוקרים בישראל ובארצות הברית פיתחו מדד אחר המתחשב בגובה ההכנסה, גודל משק הבית וגודל הדירה הנדרשת. הם קוראים לו מדד נורמטיבי.

בכתבה בדה-מרקר ב-7.10.22 מרואיין אחד ממפתחי המדד הנורמטיבי, פרופ' דני בן-שחר מאוניברסיטת תל אביב. לדבריו, על פי המדד הנורמטיבי נדרשות 176 משכורות לרכישת דירה ולא 151 משכורות. 

על פי המחקר שהוזכר כאן, בעלי השכלה של עד 12 שנות לימוד נדרשים ל-198 משכורות בממוצע לעומת 103 משכורות בשנת 2003. 

המשמעות לרוכשי דירות

יותר רוכשי דירות פוטנציאליים מאבדים סיכוי מעשי לרכישת דירה. 

בעולם המפותח מוצאים להם פיתרונות של דיור בר השגה. 

מודל משוכלל יותר של השכרה לטווח ארוך במחירים לא גבוהים ללא אפשרות להעלות אותם ללא הגבלה, עשוי להיות פיתרון עבור חלק מאותו משפחות או אותם אנשים. 

אם וכאשר זה יקרה, יקטן הביקוש לקניית דירות.

גורמים נוספים

לא אדון בגורמים נוספים שאת חלקם כבר הזכרתי בפוסטים קודמים, כגון: הוזלת מחירי הקרקע לבנייה על ידי רשות מקרקעי ישראל, העבודה מרחוק ותחבורה בינעירונית משופרת.

האם ירדו מחירי הדירות לאחר הקורונה?

תיאור היסטורי של בנייה ברומא בשנת 400 לערך. מקור התמונה: ויקיפדיה

בתקופת הקורונה שואלים אותי שאלות כלכליות רבות. כך למשל, יש השואלים האם למכור את ההשקעות שלהם בגלל הירידות? יש השואלים: האם זה הזמן להשקיע בגלל הירידות? 
בתקופה של אי וודאות כזו בוודאי שהם לא מקבלים ממני תשובות חדות וברורות. גם במצבים רגילים אין תשובות כמעט תמיד אין תשובות כלליות חד משמעיות. תשובה תלויה בהקשר הספציפי של כל משפחה או יחיד. 

אתמול נשאלתי: האם לדעתי ירדו מחירי הדירות?. החלטתי לנסות להתייחס בפוסט לסוגיה הזו, עם מידת הזהירות והענווה הדרושה. 
אף אחד לא יודע את התשובה לשאלה הזו באופן ברור. ודאי אני, שדירות אינן תחום ההתמחות שלי. 

השאלה: מתי ולא האם?

כל דבר שעולה גם יורד. אין שום דבר שממשיך וממשיך לעלות לנצח. במשפט הזה אני חוזר על טענה שטענתי בפוסט הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?, שכתבתי בדצמבר 2016. 
מחירי ניירות ערך בבורסה יורדים בתקופות מסוימות, למשל בתקופה הנוכחית. מחירי דירות כבר ירדו בישראל בעבר הרחוק. 

שאלה מהותית היא מתי הם ירדו? מבחינה כלכלית יש הבדל מהותי  בין ירידה בעוד שנה לבין ירידה בעוד 15 שנה. 
בפוסט מ-2016 הצגתי גורמים העשויים או עלולים להוריד את מחירי הדירות. לא דיברתי על תאריכים. בפוסט זה אתחם את זמן הדיון לשנתיים אחרי סיום מגפת הקורונה, כרגע תאריך לא ידוע. הטענה שלי היא שסביר שמחירי הדירות ירדו. 

אני לא מציע לאף אחד להסתמך על דעתי ולקבל על פיה החלטות.  קראו גם דברים אחרים, שאלו מומחים וקבלו את ההחלטה שלכם. 

הנחות

1. יהיה משבר כלכלי בארץ ובעולם בזמן ולאחר מגפת הקורונה.

2. המצב הכלכלי הבעייתי שהיה בעולם לפני מגפת הקורונה ו"הבור של הגרעון התקציבי בישראל" יחריפו את המשבר.
על ההשלכות הצפויות של משבר כזה קראו בפוסט: קורונה כיצד להתנהל כלכלית?. המשמעויות הצפויות הן הכנסה נמוכה יותר למשפחות רבות וירידה בשווי החסכונות.

3. איננו יודעים איזה מהתסריטים שתיארתי באופן כללי או שהזכרתי  בפוסט:
ניהול סיכונים בכלכלת המשפחה בתקופת קורונה: Scenario Analysis. ככל שהתסריט יהיה גרוע יותר כך יהיה המשבר עמוק יותר.

גורמים שצפויים להוריד מחיר של דירות

הקטנת הביקוש

כשלקונים פוטנציאליים יש פחות כסף הם ידחו את קניית הדירה או יוותרו עליה.
כאמור חסכונות והשקעות של רבים ירדו בערכם וצפויה גם ירידת הכנסה (אבטלה, ירידת שכר של חלק מהמועסקים). צפויה גם עלייה בשיעורי המס כך ששכר הנטו יקטן אף יותר. 

אלו שלא יוכלו להחזיר משכנתאות יחזירו דירות

יותר מדי משפחות בישראל לקחו משכנתאות גדולות מדי. מדובר באחוז גבוה מערך הדירה ו/או אחוז גבוה מדי מהמשכורת שלהם. בתקופה שכתבתי את הפוסט על מחירי הדירות בשנת 2016, פרסמה מחלקת המחקר של בנק ישראל מחקר על מחירי הדירות בישראל. אחד התסריטים שהוצג שם היה תסריט, שלא התממש, של עליית ריבית.
על פי תסריט זה, חלק מלוקחי המשכנתאות בהצמדה לריבית פריים  לא יהיו מסוגלים להחזיר את התשלומים החודשיים ולכן יהיו נאלצים להחזיר את הדירות לבנקים. הבנקים היו מנסים למכור את הדירות. ההיצע הגדול היה מוריד את מחירי הדירות.

תשוו את זה למצב אחרי הקורונה בו אותם לוקחי משכנתאות מסוכנות עלולים להיות מובטלים או ששכר הנטו שלהם יקטן בגלל עליית מיסוי ו/או בגלל פחות ביקוש לכישורים המקצועיים שלהם, אם יש להם בכלל מקצוע. 
ברור שהמצב שאחרי הקורונה הוא מצב קיצוני יותר ותסריט התרסקות מחירי הדירות עשוי לקרום עור וגידים.

משבר סאבפריים חוזר - הפעם גם בישראל

אותו תסריט של חוקרי מחלקת המחקר בבנק ישראל מזכיר את משבר הסאבפריים בארה"ב בשנת 2008. איני זוכר האם במחקר הוזכרה הקבלה כלשהי למשבר הנ"ל. בכל מקרה, באותו משבר הוצף שוק הדירות האמריקאי בדירות של לווים שהתקשו להחזיר את המשכנתא. מחירי הדירות בארצות הברית התרסקו. 

אגב, חלק ממומחי שוק ההון בעולם טענו לפני מגפת הקורונה שהמצב המקרו-כלכלי בעולם דומה למצב שהיה בשנת 2008. תוסיפו לזה את נזקי הקורונה.

פחות עזרה של המדינה לזוגות צעירים

למרות העזרה של המדינה לזוגות צעירים בתוכנית "מחיר למשתכן",  לא מדובר בסיפור הצלחה. קרוב לוודאי שמדינה במשבר כלכלי תוכל לסייע פחות לזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. 
עם סיוע ממשלתי מוקטן, יקטן גם מספר רוכשי הדירות.

חלופות טובות יותר לתשואה על הכסף

אחרי ירידות כל כך גדולות בשוק ההון תבוא גם עלייה. חלק מהירידות נובעות מההיסטוריה של השנים האחרונות של עליות גדולות והרחבה כמותית שעשו בנקים מרכזיים. חלק אחר נובע מפחד או חרדה של משקיעים. 
אם מחיר הדירות יישאר גבוה, סביר שהשקעה בשוק ההון תהיה יותר אטרקטיבית.
זה בוודאי ישפיע על אלה שרוכשים דירות להשקעה. 

להערכתי זה ישפיע גם על זוגות צעירים: מדוע הם צריכים לקנות דירה במחיר גבוה ולא להשקיע לכמה שנים בשוק ההון ולהרוויח תשואות נאות ולהביא הון עצמי באחוז גבוה יותר מאשר יש להם באותו זמן? 

אני בטוח שאיני היחיד חושב כך ולכן יהיו גם אחרים, שיגידו להם לחכות לירידה במחירי הדירות.

נכונות של קבלני בניין להוריד מחירים

משבר כלכלי ישפיע גם על עסקים. גם חברות בנייה הם עסקים. ייתכן שיהיה להם קשה יותר לקבל אשראי. ייתכן שיקבלו אשראי בתנאים מחמירים יותר. 
חלק מהקבלנים עשויים להוריד מחירים על מנת לשרוד את המשבר.

הערה: זו ההזדמנות להזכיר שבמצב של קשיים של קבלנים צריך לנקוט במשנה של זהירות בקניית דירות שטרם הוחל בבנייתן או שהן בשלבים התחלתיים של בנייה. צריך להיעזר בעורכי דין וצריך לוודא שיש ערבויות בנקאיות נאותות.

האם יחול שינוי תפיסתי?

כולנו שינינו בגין הקורונה את אורח חיינו. אנחנו לומדים לחיות בשמירה על ניתוק חברתי פיזי. האם כשתיגמר הקורונה, הכל יהיה כלא היה וכולנו נחזור לאורח חיינו שלפניה? 
הניחוש שלי הוא שלא. חלק גדול מאיתנו ידעו להתנהל גם מרחוק במטלות של עבודה ובמטלות של חיי יומיום. 

כשתפיסת העולם משתנה ייתכן שתשתנה גם תפיסת העולם הישראלית, על פיה חייבים לקנות דירה וחייבים לקנות דירה שתתאים גם לעתיד רחוק. 
יכול להיות שיהיו יותר אנשים שיעדיפו לגור בשכירות על פני רכישת דירה עם משכנתת ענק. 
המשמעות של יותר אנשים שמוכנים לגור בשכירות היא הקטנת הביקוש לדירות.

אגב, גם לפני הקורונה ראינו נטייה של בני דור ה-Y, לא למהר להתמסד ולא למהר לרכוש דירה.

הצד השני של המטבע

גם אם ההשערות שלי יתאמתו צריך לזכור שגם ההיצע עשוי להיות קטן יותר. 

אל תשכחו, שגם אם מחירי הדירות ירדו, לא בהכרח מחירי כל הדירות בכל האזורים יתנהגו באופן דומה.

הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?

הקמת בניין מגורים בגבעתיים.
מקור התמונה: ויקיפדיה

ציבור רוכשי הדירות וציבור שוכרי הדירות, בלית ברירה, בישראל מתיחס למחירי הדירות בהלך רוח פסימי.

הוא מניח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, כפי שהם עלו באופן תלול ומתמשך בשנים האחרונות.

ההנחה הזו מבוססת על מודל פשטני של היצע וביקוש. 
על פי המודל הזה יש ביקוש גבוה מהיצע ולכן המחירים עולים. הביקוש ילך ויגדל בגלל הגידול באוכלוסיה ובגלל שההיצע גדל בקצב נמוך יותר.
לשיטתם ההיצע גדל באיטיות בגלל ביורוקרטיה ובגלל אינטרס של המדינה (רשות מקרקעי ישראל), בעלת מרבית הקרקעות לבניה, למקסם רווחים מהקרקע. 

אם המצב תואם את ההנחה הפסימית הזו, כדאי להזדרז ולקנות דירה. גם אם לצורך כך לוקחים משכנתה שבמקרה הטוב יהיה קשה להחזיר אותה ובמקרה הפחות טוב אולי לא יוכלו להחזיר אותה.
זה בדיוק מה שעושות הרבה משפחות בישראל.

לי אין ספק שמחירי הדירות לא יוכלו לעלות כל הזמן. בשלב מסוים הם יעצרו או אפילו ירדו. הכלל הוא שכל מה שעולה בשלב מסוים גם יורד. 
אם בוחנים את מחירי הדירות בישראל במשך תקופה ארוכה יותר מהשנים האחרונות, אפשר למצוא גם ירידות.

יש כבר כמה מומחים ממני שמצביעים על האפשרות הזו. כך למשל, מחקר של מכון שורש למחקר חברתי כלכלי, שפורסם בנובמבר 2016, מצביע על רוויה בשוק הדירות. הטענה היא שהחל משנת 2013 הדביק קצב הבנייה את הביקוש הטבעי לדירות ואף עבר אותו. 

גם הכלכלן הראשי של אקסלנס, יניב חברון, פרסם לאחרונה תחזית כלכלית בה הצביע על אפשרות של ירידת מחירי הדירות כבר בשנת 2017.

בפוסט זה אביא כמה תרחישים העשויים לשנות את המגמה של עלית מחירי הדירות.

עליית הריבית

הריבית על משכנתאות בישראל נמצאת לאחרונה במגמה של עלייה. לאחרונה העלה הבנק המרכזי של ארצות הברית את הריבית ב-0.25%. בהודעה נאמר שהכוונה היא להעלות את הריבית בשנת 2017 עוד לפחות 3 פעמים.

אם אכן תהיה מגמה של עליית הריבית והיא תבוא לידי ביטוי גם בישראל, נוטלי משכנתאות יצטרכו לשלם יותר.
משמעות אחת היא הקטנת הביקוש לדירות, כי יהיו כאלה שירתעו מהסיכון וידחו את קניית הדירה.
משמעות אפשרית שנייה היא, שיהיו כאלה שלקחו משכנתאות גדולות מכפי יכולתם ולא יוכלו להחזיר אותן. הם יחזירו את הדירות לבנקים, שינסו למכור אותן. ההיצע בשוק יגדל.
במשבר הסאבפריים בארצות הברית חווינו השפעת תסריט קיצוני כזה על העולם כלו.

יותר קונים פוטנציאליים לא יוכלו לקנות דירות גם עם משכנתה
ככל שהמחירים יעלו יהיו יותר קונים פוטנציאליים שלא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה. פחות קונים פוטנציאליים זה פחות ביקוש.
הם ישכרו דירות מה שעלול להעלות את מחירי הדירות להשכרה.
הם ידחו את הקנייה ובינתיים ישכרו דירות.

מי אמר שאי אפשר לגור בשכירות?

 

תפיסת העולם בארץ היא לקנות דירות. אפשר גם לגור בשכירות במקום לקנות. יש לזה כמובן חסרונות אבל עשויים להיות לזה יתרונות כלכליים.
אם יותר קונים פוטנציאליים "יחליפו דיסקט" הביקוש לדירות יקטן. בכתבה שקראתי לאחרונה מסופר על צעירים בספרד, בעיקר במדריד ובברצלונה, שזה בדיוק מה שהם עושים: הם הגיעו למסקנה שבגלל עליות המחירים אין להם סיכוי לרכוש דירה משלהם ובמקום לקנות דירה עם משכנתה, שלא יוכלו להחזיר, חיפשו פיתרונות מגורים ללא רכישת דירה.


דיור בר השגה להשכרה
לא בהכרח חייבים לבנות דירות רק לרכישה. אפשר גם לבנות דיור להשכרה בבעלות ממשלתית. יש מדינות שבהן זה עובד באופן סביר. אם תהיה בישראל מדיניות לפתח דיור להשכרה לטווח ארוך בבעלות המדינה או אפילו עידוד יזמות בתחום הזה ביחד עם המדינה או באופן פרטי, הביקושים לקניית דירות יקטנו.

כשמחירים ממשיכים לעלות וכתוצאה מכך גם מחירי השכירות הפרטית עשויים לעלות, מימוש פיתרון כזה עשוי להיות צעד אפשרי.

הקוראים מוזמנים לקרוא מחקר שבוצע במרכז המחקר והמידע של הכנסת בשנת 2010, המשווה בין ישראל למדינות מפותחות אחרות. אחת הבעיות היא חוסר מדיניות עקבית בישראל.
לקריאת המחקר: מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל.

לגור בפריפריה או פחות במרכז

 

המודל הפשטני של ביקוש והיצע בו משתמשים רוכשי דירות או רוכשים פוטנציאליים של דירות בישראל מתעלם גם מהעלייה הקטנה במחירי הדירות בפריפריה בהשוואה לעליה באיזורי ביקוש במרכז.

אחד הפיתרונות הוא לקנות דירה במקום רחוק מהמרכז. אפשר להשכיר אותה ולממן חלק משכר הדירה במרכז. אפשר גם לגור בה. בעיה מהותית היא הריחוק ממקומות עבודה ושירותים שונים, שלא ניתן להשיגם בפריפריה או שקשה להשיגם שם. 

עם תשתית תחבורה טובה ומהירה, למשל: רכבות בתדירות גבוהה, זמן הנסיעה מתקצר ומאפשר עבודה במרכז ומגורים רחוקים מהמרכז.
אני לא ממש רואה תשתית תחבורה כזו נוצרת בטווח הזמן הקצר, אבל הצורך לעצור עלייה דרסטית מתמשכת במחירי הדירות עשוי להניע תהליך כזה.

השורה התחתונה

 

היצמדות למודל הפשטני המניח המשך עליית מחירי הדירות לאורך זמן עלולה לעלות ביוקר למשפחות שקונות דירה.