הפעם הראשונה שהעבירו לי את תכולת הדירה

זה היה בערב שבועות. אחרי שהתחתנתי היינו צריכים להעביר את התכולה הדלה יחסית של הדירה שלי, שמכרנו, לדירה המשותפת שרכשנו. 

מישהי שאני מכיר המליצה לנו על מוביל שהוביל את תכולת הדירה שלה. לא התעמקתי יותר מדי וקבעתי איתו טלפונית מחיר ומועד העברה.

מגיע בחור עם טנדר לא גדול. המהלך הראשון שלו הוא דרישה לתוספת של 200 ש"ח למחיר שקבענו. לא זוכר מה התירוץ: מספר המדרגות בחדר המדרגות או המרחק בין החניה לכניסה לחדר המדרגות.

שאלתי אותו היכן ישים את תכולת הדירה? התשובה שלו הוא יקשור את רוב הדברים על גג הטנדר ויעשה שני סיבובים להעברת הדברים.

"מה יקרה אם משהו יפול מהגג?" שאלתי. "הא, שכחתי לספר לך שאין לי ביטוח" הוא ענה.

מלכודת
בקיצור נכנסתי למלכודת. חאפר מעלה את המחיר. באופן ההעברה שבחר אין ספק שמשהו יפול מגג הטנדר במהלך ההעברה. זה יכול להיות פריט ששווה יותר מעלות כל ההעברה.

המועד שבחרתי הוא היום שעלי לפנות את הדירה על פי החוזה. בחרתי מועד לא כל כך מוצלח: ערב חג שבו חלק מהמעבירים כלל אינם עובדים והאחרים יקחו מחיר גבוה במיוחד.

לצאת מהמלכודת
החלטתי שלא משנה כמה זה יעלה לי החאפר לא יבצע את העברת תכולת הדירה.

המצאתי אמתלה כלשהי, לפיה אני צריך לעלות לדירה לכמה דקות ואחזור אליו. את הדקות האלה ניצלתי על מנת למצוא מספרי טלפונים של מעבירים שנראו לי אמינים ולהתקשר אליהם. רבים מהם לא ענו או לא עבדו באותו יום. בסוף מצאתי מעביר סביר שהביא משאית ושילמתי לו סכום גבוה.

אחרי שסגרתי עם מוביל אחר הודעתי לחאפר שאיני מוכן להוסיף אגורה אחת לסכום שסיכמנו ושאם אין לו ביטוח, אני אחתים אותו על הסכם שלפיו הוא אחראי על כל נזק שיגרם לרכוש שלי בהעברה. 
ידעתי שהוא יגיב בכעס ויסרב. דרכנו נפרדו לתמיד ותכולת הדירה הגיעה בשלום ליעדה.

ההמלצה שלי
ההמלצה שלי זהה למה שאני עשיתי בפעם השנייה שקנינו דירה ומכרנו דירה. בחרתי מראש מוביל טוב וסגרתי איתו הסכם כתוב וברור. אני יודע ששילמתי יחסית יקר, אבל המוביל הזה היה מקצועי ונחמד ברמה האישית. הוא טיפל בהעברה ביחד עם העובדים שלו. הם גם ארזו לנו את תכולת הבית וגם העבירו אותה ליעדה באופן הכי מקצועי.

ההמלצה שלי: כשקונים דירה ומוכרים דירה, שלמו קצת יותר או הרבה יותר לחברת הובלות טובה. חתמו איתה על הסכם ברור ומדויק.

כשקונים דירה צריך לשריין לפחות עוד 5% מעלות הדירה להוצאות שונות, כגון: מיסים, עורך דין, העברת חשבונות חשמל, גז ומים, שיפוצים מינימאליים שבדרך כלל ידרשו בדירה ועוד.
העברת תכולת הדירה היא אחת ההוצאות הנכללת בהוצאות אלה.

מחיר העברת תכולת הדירה הוא מחיר זניח בהשוואה למחיר ששילמתם עבור רכישת הדירה. ותרו על הניסיון לחסוך סכום קטן וודאו שההעברת התכולה מתבצעת כפי שצריך.
התדירות שבה מרבית המשפחות מחליפות דירה היא נמוכה. 
לרוב זה יקרה פעם בחמש, עשר או עשרים שנה.

טיפים בקשר להעברת דירה
לאחרונה קראתי כתבה של רועי מזרחי באתר וואלה שבה מרוכזים טיפים בנושא העברת תכולת דירה. מזרחי הוא מייסד אתר העוסק בהעברת דירות. לקריאה לחצו על הקישור: "זה עוד 300 שקל": כך תימנעו מהעלאת מחיר ההובלה בהפתעה.

הערת שוליים
כששוכרים דירה ותדירות ההעברה היא גבוהה יותר מערכת השיקולים עשויה להיות שונה.

  

מדוע לא מגיעים לייעוץ בכלכלת המשפחה? - "אין לי מספיק כסף"

הפוסט הקודם: מדוע לא מגיעים לייעוץ בכלכלת המשפחה? תיאר את הרקע לפוסט זה ולבאים אחריו. פוסט זה יתמקד באחת הסיבות השכיחות להימנעות מייעוץ כזה. זו אולי הסיבה השכיחה ביותר. 

הטענה היא שמי שממילא מצבו הכלכלי גרוע או שהוצאותיו עולות על הכנסותיו, לא יכול להרשות לעצמו הוצאה נוספת על ייעוץ בכלכלת המשפחה.

בהמשך הפוסט אסביר מדוע, כמעט תמיד, זו טענה מופרכת חסרת היגיון. 
מדוע "כמעט תמיד" ולא תמיד? אם הגעתם לפת לחם, קרוב לוודאי שהטענה מוצדקת במקרה שלכם. אם מצבכם קצת יותר טוב זו כבר טענה מופרכת.

האם מישהו שמצבו הכלכלי רעוע אינו מוציא כסף?
התשובה לשאלה זו היא שלילית. גם משפחות שמצבן הכלכלי רע במיוחד מוציאות כסף. 

השאלה היא לא האם להוציא כסף אלא על מה להוציא כסף?
שאלה שנייה חשובה, שאפשר לשאול היא: כמה כסף אפשר להוציא?

השאלה הראשונה הרבה יותר חשובה מהשנייה. השאלה הראשונה היא בעצם קביעת סדרי עדיפויות: על מה להוציא כסף ועל מה להימנע מהוצאת כסף?

אנלוגיה: חברה בקשיים
נשווה את המשפחה שמצבה הכלכלי רעוע לחברה עסקית הסובלת מהפסדים מתמשכים. לחברה אין ברירה אלא לקצץ בהוצאותיה.

האם לקצץ בהוצאות הבאות?

1. נופשונים - לדעתי כן. מדוע להמשיך לחגוג כשמפסידים?

2. בונוסים למנהלים בכירים - בהחלט לקצץ. למנהלים הבכירים יש חלק בכישלון. לא תמיד הם אשמים, אבל כפי שלא תמיד ההצלחה היא בגללם ולמרות זאת הם מקבלים בונוס מוגדל, כך כשמפסידים, המנהלים הבכירים צריכים להיות הראשונים שישלמו מכיסם על כך.

3. הוצאות משרד, כוח אדם במטה, משרדים מפוארים וכיו"ב - לקצץ. מדובר בתקורה, שבמצב לא טוב החברה לא יכולה להרשות לעצמה לשלם עליה.

4. המשך פיתוח של מוצר חדש שכמעט והסתיים פיתוחו - בשום פנים ואופן לא לקצץ. פיתוח המוצר החדש הוא השקעה ולא הוצאה. ייתכן שהוא יהיה מנוע צמיחה שיוציא את החברה ממשבר. ייתכן שהוא יעשה את ההבדל בינה לבין המתחרים.

5. הוצאות פרסום - לא יודע. צריך לבחון. אם זה מנוהל נכון ועשוי להגדיל את רווחי החברה, אולי זה לא הזמן הנכון לקצץ.

הצגתי מספר סעיפי עלות לדוגמה, חלקם הם הוצאה, שאין לה זיקה ישירה או קרובה להכנסה וחלקן הן השקעה או הוצאה שעשויה להגדיל את המכירות והרווחים.

משפחה בקשיים
בדומה לחברה בקשיים, למשפחה בקשיים כלכליים יש סעיפי הוצאה (למשל: קניית מותגים, נסיעות לחו"ל וכיו"ב). יש לה גם סעיפים שהם השקעה, למשל: הוצאה על לימודים מקצועיים, שאולי יגדילו בעתיד את ההכנסות. אפשר לראות גם הוצאה על חינוך לילדים כהשקעה. אולי בזכות ההוצאה הזו, עוד עשר-עשרים שנים הילדים יזדקקו לפחות תמיכה כספית מההורים. אולי בעוד ארבעים-חמישים הילדים יוכלו לתמוך כספית בהורים, אם יזדקקו לכך. 

האם הוצאה על ייעוץ בכלכלת המשפחה היא השקעה?
במקרים רבים התשובה היא חיובית.
כפי שכבר ראיתם בפסקה הקודמת, משפחה הבאה לייעוץ עשויה ללמוד כיצד להגדיר סדרי עדיפויות בהוצאות. היא גם עשויה ללמוד כיצד לכמת, לנהל, למדוד ולבקר את ההוצאות. היא עשויה גם ללמוד כיצד לנהל את ההכנסות ואת הנכסים הכלכליים שלה. 
זה יכול לשמש אותה כל החיים ולהביא תועלות מצטברות. 

במקרים רבים עשויות להיות גם תועלות קונקרטיות מדידות, שמחזירות מהר את ההשקעה הלא גדולה בייעוץ. בפסקאות הבאות אביא שלוש דוגמאות. ברמת העיקרון, התיאור שלהן מתאר את העובדות. נמנעתי מפרטים מזהים, בגלל חובת הסודיות שלי כלפי לקוחותיי ולכן לפעמים שונו והושמטו פרטים.

דוגמה 1: לשמור על הבית
בוודאי נתקלתם במשפחות אצלן ההוצאות השוטפות גדולות מההכנסות השוטפות והאוברדרפט שלהם, גדל ותופח.
אם יש להם מזל, מדי פעם, פדיון קרן ההשתלמות או תמיכה מההורים סוגרים את האוברדרפט לתקופה קצרה. 

אם אין להם מזל, ואין קרן השתלמות או הורים שיסגרו את האוברדרפט שלהם, הם נמצאים בגרף התרסקות. הם מחסלים חסכונות ולוקחים עוד הלוואות, עד שזה נגמר.
ומה עכשיו אחרי שנגמרו כל המשאבים?  אין ברירה מוכרים את הדירה, שרכשו בעמל רב.

לאנשים הנמצאים בתסריט הזה יש שלוש בעיות:

1. הם מוציאים יותר מההכנסות שלהם

2. הם לא יודעים שזה המצב או לא יודעים עד כמה גדול הפער בין ההוצאות להכנסות.  

3. הם לא מבינים שבעוד כמה שנים ועוד כמה חודשים זה עלול להיגמר במכירת הדירה. 

התוצאה הראשונה של תהליך ייעוץ היא, שהם יודעים מה המצב ומבינים שהם בתהליך התרסקות כלכלי. 
מעטים מבינים את זה ברגע שהיועץ בונה ביחד איתם מאזן הוצאות והכנסות. אחרים זקוקים לתהליך, קצר או ארוך, שיביא לאסימון שלהם לרדת.

זה בדיוק מה שקרה לכמה מלקוחותיי בעבר, לו היו ממשיכים בדפוס ההוצאות וההכנסות היו מהר מאד נותרים ללא דירה. זה לא קרה. המשפחות האלה גרות עדיין בדירה שלהן.

השלב הבא לאחר ההבנה הוא תכנית התמודדות: כיצד להוציא פחות? כיצד להוציא על פי סדרי עדיפויות וכיצד להגדיל את ההכנסות?

לאחר שהמשפחה, בעזרתי, בנתה תכנית התמודדות, מגיע שלב חשוב לא פחות: מימוש התכנית ובקרה על מימושה. אצל הלקוחות שלי בליווי שלי.

חיסכון של שכר דירה לאורך שנים רבות אינו בר השוואה לתשלום עבור ייעוץ, שלא לדבר על חסרונות נוספים של היוותרות ללא דירה.

דוגמה 2: ביטוח ללא סיכוי לאירוע המאפשר תביעה
מרבית המשפחות שפגשתי, שילמו פרמיה חודשית לביטוח. העסקה היא שבהתרחש אירוע שביטחתם, תוכלו לתבוע מהחברה תשלום. אבל מדוע לבטח משהו שלעולם לא תוכלו לתבוע את חברת הביטוח? אין שום היגיון בביטוח כזה. במהלך ייעוץ בכלכלת המשפחה מצאתי משפחות, ששילמו עשרות ואפילו מאות שקלים בחודש, שזו הייתה מתכונת הביטוח שלהם.
רק ביטול הביטוח מחזיר את עלות הייעוץ לאחר תקופה לא ארוכה. 

זהו מקרה קיצוני. במהלך הייעוץ מגלים ביטוחים בעייתיים: המקרה הנפוץ הוא כפל ביטוח. שילמתם לשני גורמים על מנת לבטח את אותו אירוע. אם האירוע יתרחש, חס וחלילה, לא תקבלו תשלום כפול: או שתקבלו תשלום רק מאחד הגורמים או שהם יתחלקו בתשלום. כנראה שאתם גם תתרוצצו יותר ותקבלו את התשלום במועד מאוחר יותר, בהשוואה למצב בו ביטלתם את אחד הביטוחים וגם חסכתם כסף בכל חודש. 

יש גם מקרים הרבה פחות נפוצים. אולי אינכם יודעים, אבל יש סוגי ביטוח בהם גברים משלמים יותר (ביטוח רכב) ויש סוגי ביטוח בהם נשים משלמות יותר (ביטוח סיעודי). הסיבה פשוטה: חברות הביטוח מעריכות שמגדר מסוים יעלה להם יותר ולכן הפרמיה החודשית שהוא משלם גבוהה יותר.
כך למשל, תוחלת החיים של נשים גבוהה מתוחלת החיים של גברים. בממוצע, חברת הביטוח תשלם לאישה יותר מאשר לגבר עבור טיפול סיעודי.

המקרה הספציפי שגיליתי לאחד הלקוחות קשור בביטוח בו מגדר מסוים משלם יותר. מה לעשות והיום נותנים שמות פרטיים דו-מיניים. הטעות שגיליתי בפוליסה הייתה במין המבוטח, בעל שם שיכול להינתן לגבר או לאישה. לא סכום גדול בחיסכון החודשי, אבל תחשבו אותו על כמה עשרות שנים.

דוגמה 3: חיסכון פנסיוני
כבר כתבתי פוסטים על הכיוון הכללי של החיסכון הפנסיוני בישראל, למשל: פנסיה: מה אפשר ללמד מהעבר על העתיד?. הכיוון הוא הרעת תנאי החיסכון: תשלמו יותר תקבלו פחות. ברור לגמרי, שמעבר של חוסך פנסיוני מתכנית ותיקה וטובה לתכנית עכשווית, יעלה לו לא מעט בגובה קצבת הפנסיה החודשית שיקבל. זה יכול להגיע לפעמים להפרש של אלפי שקלים לחודש.

הימנעות ממעבר לתכנית חיסכון פנסיוני לתכנית חיסכון פנסיוני הרבה פחות טובה, זה מה שהרוויח מישהו שקיבל ממני ייעוץ בכלכלת המשפחה. כשגיליתי שהפסיק לשלם סדיר לחיסכון הפנסיוני לאחר פיטורים, הסברתי שעליו לחדש מידית את התשלום, שאם לא כן תהפוך פוליסת ביטוח המנהלים שלו למסולקת. בשפה פושטה ומובנת יותר: הוא לא יוכל להמשיך לחסוך בה במקום העבודה החדש שימצא וייאלץ לפתוח חיסכון פנסיוני חדש.

השורה התחתונה
מקווה שהדוגמאות עזרו לכם להבין מדוע תשלום לייעוץ בכלכלת המשפחה עשוי להיות החלטה כלכלית נבונה, שמחזירה בקלות את ההשקעה. 

אלה רק דוגמאות, פשוטות יחסית. הייעוץ עשי להניב רווחים וחסכונות רבים אחרים, בהתאם למאפייני המשפחה.
לא תמיד יהיו תוצאות כאלה. זה תלוי גם במה שתעשה המשפחה, עם המידע והכלים שתקבל. 

יש גם מקרים נדירים, שבהם אין סיכוי שתצמח תועלת כלשהי למשפחה. כשאני מעריך שזה המצב, בפגישה הראשונה (ללא תשלום) או בשיחה טלפונית, אני מודיע למשפחה שלא כדאי לה לבצע ייעוץ. אני גם מסביר לה מדוע.

 

להישאר בלי הדירה ובלי הכסף

המשפט בכותרת, יכול להיות סיוט שמתגשם. משפחה ישראלית מצליחה לרכוש דירה על אף המחירים המאמירים ולבסוף מאבדת אותה.

כשבוחנים מה הן ההוצאות הגדולות במהלך החיים של משפחה ישראלית, קרוב לוודאי ששתי ההחלטות הגדולות ביותר מבחינה כספית יהיו: פנסיה ודירה. 

הבעיה היא שמשפחה המשקיעה מחשבה ותכנון בהוזלת קניות ירקות, קוטג' או מילקי (תופעה מבורכת בפני עצמה), לא תמיד משקיעה את אותם משאבים לתכנון כאשר מדובר בהחלטות החשובות.

את אופן החיסכון הפנסיוני קובעים לפי מה שעושה המעביד או מה שמציע סוכן הביטוח. 

חלק מהעצמאים חוסכים לפנסיה כמה שאומר להם רואה החשבון לחסוך. הוא לא בדיוק אומר להם כמה לחסוך לפנסיה. הוא אומר להם על איזה סכום חיסכון לפנסיה יקבלו הטבת מס. 

בנושא של רכישת דירה ניהול סיכונים הוא הכרחי. יש שני סיכונים עיקריים: 

1. לקיחת משכנתה שלא יצליחו להחזיר אותה.

2. רכישת נכס שהוא פגום באופן מהותי או שלא יעבור לרשות הרוכש.

בפוסט זה אעסוק מעט בנושא של איבוד הדירה אחרי שנרכשה. 

בעיתונות הכלכלית מופיעים לאחרונה יותר מאמרים על הונאות הקשורות במכירת דירות. כך למשל, פורסם לפני יומיים ב-Ynet  מאמר של עו"ד ירון טיקוצקי שכותרתו: קניתם דירה חדשה? היזהרו שלא יעקצו אתכם. במאמר מציג עו"ד טיקוצקי פסיקה חדשה שלפיה רוכשי דירה ממתחזה לא יקבלו את הדירה שעליה שילמו.

אם תחפשו בעיתונות הכלכלית המקוונת מאמרים נוספים, תוכלו למצוא מקרים אחרים בהם מנגנון הרמאות היה שונה.

מה משותף לרוב המקרים?

המכנה המשותף הוא בדיקה לא נאותה של העסקה על ידי הרוכשים ו/או עורך הדין שלהם. 

כיצד תקטינו את רמת הסיכון לאבד דירה וכסף?
התפיסה הבסיסית צריכה להיות השקעה בניהול הסיכונים. כפי שתראו מכמה רעיונות בהמשך, אין מדובר בהשקעת זמן ומאמץ רבים. לא הצעתי בהמשך להוציא יותר כסף, למרות שלא צריך לשלול על הסף הוצאה כספית קטנה, שאולי עשויה לחסוך מכם אובדן סכומי כסף גדולים בהרבה.

עורך הדין
אינני עורך דין. גם רוב קוראי. לא אציע לכם להחליף אותו, אבל בהחלט לא יזיק שהוא ידע מראש מה הציפיות שלכם ממנו. לא יזיק שידע שאתם יודעים, שבית משפט נזף כבר בעורכי דין שהתרשלו וגרמו ללקוח לאבד דירה וכסף.

הציפיות שלכם ממנו הן שיבדוק יותר לעומק מאשר להביא העתק נסח רישום הדירה מהטאבו. את זה אתם יכולים לעשות לבד תמורת תשלום פעוט ישירות באמצעות האינטרנט. 

אתם מצפים בנוסף לזה, שיבדוק כל היבט שעלול להביא לכם לנזק גדול. למשל: לוודא את זהות המוכר על מנת לוודא שאינו מתחזה.

אתם יכולים לעשות דברים לבד
לא במקום עורך הדין, אלא בנוסף לו. אתם יכולים לעשות בדיקות עצמאיות פשוטות. 

הרעיון המרכזי הוא שאם משהו נראה לכם לא סביר או חשוד, בדקו יותר לעומק.

שאלו את השכנים
כשעמדנו, משפחתי ואני, לפני החלפת דירה הציע לנו אחד המתווכים דירה יד ראשונה מרופא (על משקל "מכונית יד ראשונה מרופא"). הדירה הייתה מוזנחת. אולי משום שהרופא הגרוש היה עסוק בעבודתו?

דיברנו עם השכנים. מהר מאד התברר שהמתווך לא שיקר, אכן מדובר ברופא אבל...
נאסר עליו לעסוק במקצועו משום שהתמכר לסמים.
הלכנו לחפש דירה אחרת.

תהיתי מה היה קורה לו במקרה שצוטט בעיתונות (כולל הכתבה של עו"ד טיקוצקי אליה קישרתי בתחילת הפוסט) היו הקונים שואלים את השכנים.

למי שלא לחץ על הקישור: מדובר במוזיקאי ישראלי מעולה, המתגורר בחו"ל, בגלל עבודתו. הוא שמר את הדירה בה גדל מטעמים רגשיים (כסף לא חסר לו). מתחזה מכר את הדירה בשמו. חברו של המוזיקאי, שבמקרה עבר שם וראה שם חדש על תיבת הדואר, שאל אותו למי מכר את הדירה.

תארו לעצמכם שהקונה היה דופק על דלתם של השכנים ומציג את עצמו כקונה פוטנציאלי לדירה. קשישה חביבה הייתה מזמינה אותו לביתה ומספרת לו על החברות עם ההורים המנוחים של המוזיקאי ומביעה את פליאתה על מכירת הדירה ("הוא אמר לי שהוא שומר על הדירה בה גדל מטענים נוסטלגיים כי יש לו מספיק כסף").

הצעד הבא הוא אחד מהשניים:

1. חיפוש באינטרנט של מידע על המוזיקאי. ייתכן שתופיע תמונה והוא בכלל אולי לא דומה למתחזה. אם לא, תמיד אפשר לנסות ליצור איתו קשר באמצעות דוא"ל או טלפון לפני שחותמים על החוזה.

2. פנייה למשטרה. להם יהיה קל יותר לאתר אותו ולשמוע שהוא אינו מתכוון כלל למכור את הדירה.

בדקו בשבע עיניים עסקאות זולות במיוחד
אין ארוחות חינם. או שיש סיבה הגיונית למכור לכם יותר בזול או שיש חשש סביר להונאה. 
כך אני נוהג בנושאים צרכניים אחרים. כך נהגתי גם במכרזים שכתבתי בתחום טכנולוגיית המידע, כאשר אחד הספקים הציע הצעה זולה בהרבה מכל מתחריו. 

כמו שלא סביר שמישהו ימכור לכם מכונית שנמצאת שנה על הכביש בחצי מחיר, לא סביר שמישהו ימכור לכם דירה במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק, אם אין שם מלכודת. 

כל מה שנראה לא סביר או לא הגיוני מחייב בדיקה

כמה דוגמאות:

1. המוכר קנה את הדירה ומוכר אותה אחרי זמן קצר
ייתכן שיש לזה סיבה הגיונית, למשל: הוא קיבל עבודה בחו"ל למספר שנים רב. בדקו עד שתשתכנעו שאכן יש סיבה כזו. 

2. כמעט נסגרו עסקאות למכירת הדירה והקונים הפוטנציאליים חזרו בהם.

3. מנסים להסתיר מכם מידע או לפחות יש לכם תחושה כזו.

4. המוכר אינו הבעלים היחיד של הדירה ואין לכם דרך לוודא שהבעלים האחרים מעוניינים למכור וייפו את כוחו.

5. מוכר אינו הבעלים היחיד של הדירה ואין לכם דרך לוודא שהבעלים האחרים מעוניינים למכור. הוא מציג ייפוי כוח, אבל לא מוכן לתת לכם פרטי התקשרות של הבעלים האחרים, על מנת שתוודאו זאת.