התחדשות עירונית

מראה כללי של שכונת בית הכרם בשנת 1943
מקור התמונה: ויקיפדיה

גדלתי בשכונת רסקו בירושלים. הבתים בשכונה היו בתים משותפים בני שלוש קומות חסרי חן. חלקם בניני טיח ללא ציפוי אבן ירושלמית. 
כשהייתי בכיתה ו' עברנו לגור בשכונת בית הכרם. גרתי בבית משותף אבל בתים רבים בשכונה היו בתים פרטיים חד-משפחתיים עם גינות גדולות. 

מעין התחדשות עירונית

בית הכרם הייתה שכונה מבוקשת. קבלנים רצו להרוויח כסף. גם חלק מתושבי השכונה. 
לאט, לאט נעלמו הבתים הקטנים והגינות הגדולות. במקומם צצו בתי דירות בני מספר קומות. 

בהתחלה ברחובות הראשיים כמו שדרות הרצל ורחוב בית הכרם. אחרי זה גם ברחוב החלוץ וברחובות "שכונת הפועלים" כמו רחוב הבנאי.

מבחינה כלכלית החלפת הבתים החד משפחתיים עם הגינה בבתי דירות הייתה עסקה משתלמת לכל הצדדים:

1. הקבלנים שבנו מכר דירות והרוויח. 
בנייה כזו הייתה לו זולה יותר משום שלא היה צריך לרכוש את 
הקרקע.

2. בעלי הבתים שקיבלו מספר דירות ושדרגו את מצבם הכלכלי באמצעות השכרת או מכירת דירות.
לחילופין היו יכולים לתת את הדירות לילדיהם במקום לעזור להם בקניית דירה.

3. היצע הדירות בשכונה גדל
אנשים שהעדיפו לגור בשכונה היו יכולים לרכוש דירות.

התהליך שאני מתאר כאן התרחש גם בשכונות אחרות בירושלים ובערים אחרות.

היה לו גם מחיר: בשכונות נשארו פחות שטחים ירוקים, פחות עצים וצפיפות הדיור גדלה.  

התחדשות עירונית בעשור השני של המאה ה-21

התהליך שתיארתי בפיסקה הקודמת התרחש בהדרגה החל משנות ה-60 של המאה הקודמת, כנראה אפילו לפני כן, רק שאני לא הייתי שם ולא ידעתי.

בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בישראל באופן עקבי ובאופן משמעותי. היצע הדירות לא הדביק את הביקוש וגם נוצר מחסור בקרקעות לבנייה באזורי מגורים עירוניים מבוקשים כמו תל אביב וירושלים.

אחד הפיתרונות הוא התחדשות עירונית. היא ניתנת לביצוע בשני אופנים: הוספת דירות בבניינים קיימים (להלן תמ"א 38/1) "פינוי בינוי" או תמ"א 38/2.

גורמים ממשלתיים שניסו לפתור את בעיית המחירים הגבוהים, שבתפיסתם של חלק מהרוכשים הפוטנציאליים ימשיכו לעלות לעד, עודדו פיתרונות שונים להגדלת היצע הדירות ובכלל זה התחדשות עירונית.

מה שתואר בפסקה הקודמת והיה פרי יוזמה פרטית, קיבל מעטפת חוקית, למשל: די בהסכמה של 80% מהדיירים על מנת לבצע "פינוי בינוי".

האם ההתחדשות העירונית טובה לכל המעורבים בה?

הקבלנים

כמו ב"מעין התחדשות עירונית" גם בהתחדשות עירונית הקבלנים מרוויחים ממכירת הדירות הנוספות בבניין.
רווח גדול של הקבלנים בהשוואה לבנייה רגילה הוא החיסכון בעלות רכישת קרקע. 


המחיר שהם משלמים הוא התהליכים המייגעים מול הדיירים. בנוסף להתנגדויות של חלק מהדיירים, צריך גם לדאוג להם לדיור חלופי בתקופת העבודות. בתמ"א 38/1 זו עשויה להיות תקופה קצרה. בתמ"א 38/2 מדובר בשנים.

הדיירים

בעוד ב"מעין התחדשות עירונית" הייתה משפחה אחת או היו שתי משפחות שהיו צריכות לקבל החלטה, ב"פינוי בינוי" ובתמ"א 38/1 מדובר במספר גדול יותר של משפחות.
לפעמים הורסים או מרחיבים את הבניינים בני השלוש או ארבע קומות שנבנו ב"מעין התחדשות עירונית" בשנות ה-60. 

לדיירים שונים יש רצונות ואינטרסים שונים. זה יכול להתפתח לסכסוכים ולמריבות. לעיתים עשוי להגיע גם לפתחו של בית משפט.

היתרונות מבחינת הדיירים 

1. יקבלו דירות עם שטח גדול יותר ועם חדר ביטחון.

2. יהיו תוספות ושיפורים לבניין כמו מעליות וחניות.

3. יסודות הבניין יחוזקו.

4. אם מדובר ב"פינוי בינוי" יגורו בבניין חדש ומודרני במקום בבניין ישן.

החסרונות מבחינת הדיירים 

1. בתקופת הביניים יצטרכו לגור בדירות שכורות. 
חברת הבנייה צריכה לשלם את השכירות.
בפרויקטים של "פינוי בינוי" התקופה הזו עלולה להימשך שנים ארוכות. לא תמיד זה נגמר בזמן המתוכנן. לפעמים צריך לעבור מדירה שכורה אחת לדירה שכורה אחרת.
לא לכל אחד מתאים להתרחק ממקום מגוריו ולא תמיד יש דירות להשכרה הסמוכות למקום המגורים.

2. סיכונים

א. הקבלן עלול לפשוט את הרגל או להתקשות במכירת הדירות. 
יש מנגנון של הגנה באמצעות ערבויות אבל צריך לממש אותו באופן מושכל.

ב. לפעמים מקבלים דירות בקומות שונות מהקומה בה התגוררו.

ג. אם הדיירים נתנו אישור לפרויקט "פינוי בינוי" והפרויקט התחיל, מי שמוכר את הדירה במהלך התקופה לא ירוויח כלכלית מפרויקט "הפינוי בינוי".

ד. עלויות המגורים השוטפות גדלות
הדירה שמקבלים גדולה יותר כך שגם הארנונה גדלה.
מתווספות מעליות. התחזוקה יקרה ותשלומים לוועד בית גדלים. 
בחלק מהמקרים מספר הדירות הגדול מחייב שימוש בשירותיה של חברה במקום וועד בית. זה כמובן מגדיל את ההוצאות בוודאות ואולי מקטין את הסכסוכים בין הדיירים.
בעיתונות הכלכלית תוכלו למצוא מאמרים בהם נטען שמרבית החברות האלה אינן מקצועיות והתחזוקה הלקויה, בעיקר במגדלים, תבוא לידי ביטוי אחרי חמש שנים או יותר.

צריך לשים לב לכך שעלולים להיות דיירים שיתקשו לעמוד בהוצאות התחזוקה השוטפות הגבוהות יותר.

השורה התחתונה: דיירי הדירות מקבלים נכס שערכו גבוה מערכה של דירתם המקורית במחיר של אי נוחות בתקופת הביניים ובמחיר של עלייה בעלויות התחזוקה השוטפות.

השקעה בתמ"א 38 

במצב הנוכחי כשהתשואות בשוק ההון נמוכות והסיכונים גדולים יש חברות המציעות למשקיעים להשקיע בהלוואות לקבלנים באמצעותן. 
הרעיון הוא להשיג תשואה גדולה יותר ממה שאפשר להשיג בשוק ההון.
מצד אחד הקבלנים זקוקים למימון וחייבים לקחת הלוואות. מצד שני הריבית שהחברות האלה גובות מהקבלנים נמוכה מהריבית שגובים הבנקים.

לקבלנים זה כדאי. האם זה כדאי גם למשקיעים? 
אין תשובה חד משמעית לשאלה הזאת. 
אבל מי שמבין בתחום הזה חייב להיזהר, קל וחומר שמי שלא מבין. יש חברות רציניות המציעות השקעה כזו ויש גם כאלה שאינן כאלה. הרשות לניירות ערך חושבת שראוי להזהיר את הציבור מהשקעה בחלק מהחברות האלה.
הרשות התחזתה לחברה כזו בשם R.N.E (ראשי תיבות של הרשות לניירות ערך). באתר חברת R.N.E הפיקטיבית הציעה להשקיע בפרויקטים כאלה עם תשואות הזויות. 
אלה שביקשו להשקיע, והיו כאלה, קיבלו מהם הסבר מלא שמדובר בהתחזות ובתנאים לא ריאליים ושעליהם להיזהר מהשקעה בחברות כאלה.

כמה נקודות שראוי לשים לב אליהן בהשקעה כזו:

1. חשוב לדעת מיהי החברה שבונה
יש קבלנים עם רקורד מכובד ויש אחרים ללא ניסיון בפרויקטים כאלה או עם עבר עסקי מפוקפק. 
משקיע ממוצע לא ידע להבחין ביניהם. האם החברה שלה הוא נותן את כספו יודעת? חלק מהחברות יודעות וחלק יודעות פחות.

2. חשוב שיהיו מנגנוני ביטחון
גם קבלנים שפועלים בהגינות ובמקצועיות עלולים להיקלע לקשיים. נדרשים: פיקוח הנדסי, ערבויות של בנקים, עורכי דין וכיו"ב.

3. האם מפזרים את הכספים שלכם בכמה פרויקטי תמ"א או שמים "את כל הביצים" בפרויקט אחד?
במקרה השני הסיכון גדול יותר. אם תיקחו אותו, צריכה גם להיות תשואה גדולה יותר.

4. האם ההחזר הוא הדרגתי לפי לוח תשלומים או בסיום הפרויקט?
סיום הפרויקט עשוי להתעכב מסיבות שונות. חלקן אינן תלויות בקבלן. 

5. באיזה שלב של הפרויקט נמצא הקבלן?
ככל שהשלב מתקדם יותר הסיכון קטן יותר. 
אם טרם הושגו אישורים מהרשויות, הפרויקט עלול להתעכב. גם החזר ההלוואה.
אם טרם הושגה הסכמת מספר הדיירים הדרוש על פי החוק, זה עלול לקחת זמן רב. כולל פניות של דיירים לערכאות משפטיות. 
אם הושגה הסכמת 100% מהדיירים זה הרבה יותר טוב מאשר אם הושגה הסכמת המספר המינימלי הנדרש על פי החוק.

אם מוצו כל התהליכים הנדרשים ואפשר כבר להתחיל בפרויקט, הסיכון קטן יותר.

אם הפרויקט כבר נמצא בעבודה, הסיכון קטן אפילו יותר.

ככל שהסיכון גדול יותר גם התשואה צריכה להיות גבוהה יותר. אחד הפרטים החסרים באתר הפיקטיבי של R.N.E הוא השלב בו נמצאים הפרויקטים.

השקעה בתמ"א וריבית הפריים

איני מומחה בתחום התמ"א. כל הניסיון שלי מתמצה בהצעות שקיבלתי להשקיע בחברות מסוג זה ובשתי פגישות עם חברות המעוניינות לעשות פרויקט "פינוי בינוי". 

התשואה בפרויקטים שהציעו לי להשקיע בהם אינה צמודה. 
בסוף חודש נובמבר בנק ישראל העלה את ריבית הפריים אחרי 3.5 שנים שבהם היא הייתה בשפל. 
אחת ההשלכות של עליית הריבית היא הקטנת התשואה הריאלית בפרויקטים מסוג זה.

מקריאת העיתונות הכלכלית קיבלתי את הרושם שאין מדובר בעלייה חד פעמית, אלא במגמה. מגמה זו משתלבת עם מה שקורה בארצות אחרות, למשל עליות הריבית בארצות הברית.

אם אכן זה הכיוון, עשויות להיות לעליות ריבית השלכות רבות על מצבם הכלכלי של משקי בית. 
יש כאלה החושבים שזה עלול גם להשפיע על שוק הדיור. 
אין ספק בכך שחלק מלוקחי המשכנתאות לקחו משכנתאות שהם יתקשו להחזיר. 
חלק גדול מאותן משכנתאות צמודות לריבת הפריים. ככל שהיא תעלה אותם לווים יתקשו יותר בהחזר המשכנתאות. 

האם זה יגיע למצב דומה למה שקרה בארה"ב במשבר הסאבפריים? 
לא לי ניתנה הנבואה וגם אינני מספיק מומחה על מנת להציג מענה לשאלה כזו. 
יש לי מספיק ניסיון על מנת לא לשלול על הסף תסריטים פחות אופטימיים ממה שאנחנו רוצים להאמין.

נוה שאנן: עבודה של זרים, דיור ומפגש תרבויות ואוכל מרתק

ירקות בחנות ירקות בנוה שאנן

לפני כמה שנים הוגבל מספר העובדים התאילנדים הרשאים לעבוד בארץ. החקלאים נאבקו על מנת שיתירו להם להביא פועלים זרים מתאילנד. אחת הטענות הייתה שהם מחליפים ישראלים בעבודה ואותם ישראלים נשארים מובטלים.

אחד החקלאים מהדרום הפריך את הטענה הזו בכלי התקשורת. הוא סיפר שהוא חיפש עובדים ישראלים והציע להם תנאי עבודה טובים יחסית: שכר גבוה משכר המינימום שהוא גבוה משכרם של התאילנדים, כל הזכויות הסוציאליות החוקיות המגיעות להם ועוד. 

למודעות הדרושים שלו נענו מעטים מעיירות הדרום, שאז היו בהן לא מעט מובטלים. מעטים עוד יותר הגיעו לעבודה. אחרי יום יומיים כמעט כולם הפסיקו לעבוד. הם אמרו לו שהעבודה קשה מדי.

הסיפור זה ממחיש עובדה הנכונה גם לישראל וגם למדינות מפותחות אחרות: אזרחי המדינות האלה כבר אינם מוכנים לעשות עבודות קשות ופשוטות שהשכר שמקבלים עליהן נמוך.

מישהו צריך לעשות את העבודות האלה.

מי שעושים את העבודות האלה הם עובדים זרים. הם מגיעים מארצות שהשכר בהן נמוך הרבה יותר ולא תמיד יש עבודה המפרנסת את בעליה.

הם מוכנים להסתפק במועט, לעבוד קשה ובחלק מהמקרים גם לשלוח חלק מהכספים שהם מרוויחים למשפחתם בארץ המוצא שלהם.

העובדים הזרים גרים באיזורים שבהם מחירי הדיור נמוכים ונמצאים בקרבת מקומות תעסוקה. נוצרות קהילות המשמרות חלקים מהתרבות המקורית שלהם. בתל אביב רבים מהם מתרכזים בשכונת נוה שאנן הסמוכה לתחנה המרכזית.

רחוב נוה שאנן זכור למבוגרים שבינינו כמרכז חנויות הנעליים. היום תמצאו בו בעיקר חנויות המשרתות את העובדים הזרים, כמו גם מטילים המגיעים לאיזור, חרף המוניטין המפוקפק שלו.

חנות הירקת המופיעה בתמונה בראש פוסט זה היא דוגמה לחנות כזו. חלק מהירקות המופיעים בה אופיניים לארצות המוצא של העובדים הזרים ולא תמצאו אותם בחנות ירקות רגילה.

יותר מסיור בתי אוכל בשכונת נוה שאנן

סיור מסעדות ובתי אוכל בנוה שאנן אליו הצטרפתי אתמול, היה יותר מסיור בתי אוכל.  

אני תמיד אוהב לאכול אוכל אוטונטי וזול. בין עם זה במסעדת פועלים בישראל ובין עם זה במסעדה בארץ אחרת בה אני מטייל.

היתרון של הטיול בנוה שאנן הוא שנחשפתי לטעימות של אוכל אוטנטי ממספר רב של ארצות.

אוכל סיני שאני כבר מכיר. אוכל נפאלי שמספיק דומה לאוכל הודי, שאוכל להגיד עליו, שלמעט הרטבים, אני מכיר אותו. אוכל אריתראי וקינוח פיליפיני שמעולם לא אכלתי. 
היות שחלק גדול מהסועדים הם עובדים זרים, האוכל לא רק אותנטי, אלא גם במחיר שמתאים לכיס שלהם, כלומר: זול.

אבל הסיור היה יותר מסיור בתי אוכל נחשפנו מעט למרקם התרבותי ולהווי החיים בשכונה בה חיים ארבעה סוגים של תושבים.

התושבים הותיקים

ישראלים בעלי הכנסה נמוכה שגרו בשכונה עוד לפני הפועלים הזרים. לו הייתה להם יכולת כלכלית מספקת היו עובדים לשכונה אחרת. מבחינתם העובדים הזרים מנשלים אותם ופוגעים בהם. כמה מהם אמרו לנו את זה מבלי ששאלנו אותם. זעמם מופנה בעיקר לאפריקאים שבין העובדים הזרים.

עובדים זרים חוקיים

מדובר בעיקר בעובדים מהמזרח הרחוק: סינים, פיליפינים, נפאלים והודים. הסינים בעיקר פועלי בנין. הפיליפינים והנפאלים בעיקר מטפלים באנשים במצב סיעודי.

אפריקאים: פליטים או מחפשי עבודה?

רובם אריתראים או סודנים. הם באים ממקומות בהם חייהם נתונים בסכנה. הם עוברים דרך קשה בומסוכנת עד שהם מגיעים לישראל. 
יש פוליטיקאים האומרים שהם בעיה קשה. יש הטוענים שאותם פוליטיקאים גם מעלימים עין במתכוון מכניסתם לארץ. כמו שצינתי בפיסקה הראשונה: מישהו צריך לעשות את העבודות הקשות בשכר נמוך.

לפני האפריקאים עשו את העבודה בעיקר פלשתחנאים מהשטחים. אינתיפאדה אחת שבה הם שבתו, הספיקה להבהיר את החסרונות בעבודתם בארץ בהשוואה לעבודות האריתראים והסודנים.
לאריתראים ולסודנים אין סכסוך לאומי איתנו. הפלשתינאים, שרובם רוצים בסך הכל לפרנס את משפחתם, לא יכולים שלא לשבות כשההנהגה שלהם דורשת מהם.

הישראלים החדשים
פעם שכונת פלורנטין הייתה שכונה זנוחה וזולה. שוכרי דירות הגיעו אליה ובמשך הזמן היא הפכה לשכונה תוססת. ביקרתי באחד הברים בשכונה לפני כשנה. 
התוצאה היא עליית מחירי הדירות. 
סטודנטים ושוכרי דירות אחרים החלו "לזלוג" לשכונות הסמוכות. גם לנוה שאנן. 
האוכלוסיה החדשה גרה בבתים חדשים שנבנו במסגרת התחדשות עירונית. כך שבשכונה שזורים בתים חדשים ובתים ישנים מוזנחים. בתי כנסת לצד כנסיות ולצד בתי זונות וצרכני סמים.

האוכלוסיה החדשה נוטה לקבל יותר את העובדים הזרים והפליטים. חלקם גם פעילים חברתיים לטובתם.

מצוקת הדיור בתל אביב
באחד מהעיתונים הכלכליים נתקלתי בכתבה על פיה השטחים המיועדים לבניה בתל אביב יגמרו תוך מספר שנים. המשמעות היא שכל בניה חדשה תהיה באמצעות התחדשות עירונית.
התחדשות עירונית היא הריסת בתים ישנים ובנית בתים חדשים גבוהים יותר במקומם, כך שמספר הדירות הכולל יהיה גדול יותר. 
הדיירים מקבלים דירות במצב טוב יותר והקבלנים מרוויחים ממכירת הדירות. 
יש כמובן בעיות, אבל פוסט זה אינו המקום המתאים להתיחס לחסרונות וליתרונות של התחדשות עירונית.

כמובן שלא מחכים עד למיצוי כל השטחים הפנויים המיועדים לבניה. מי שעובר בתל אביב רואה את המגדלים הנבנים במקום בתים נמוכים שנהרסים.
לטענת המדריך בסיור בתי האוכל של העובדים הזרים, ההתחדשות העירונית הגיעה גם לפלורנטין והיא מתחילה להתבצע גם בנוה שאנן. 
המשמעות של התחדשות עירונית היא עליית מחירי הדירות באזורים בהם יש התחדשות עירונית.
קרוב לודאי שחלק גדול מהעובדים הזרים לא יוכלו בעתיד לשלם את המחירים המשודרגים של הדירות.
הם יעברו למקומות אחרים בערים הסמוכות לתל אביב. פתח תקווה למשל. 

מפגש האוכלוסיות והתרבויות המרתק הקיים היום באזור הזה הוא מוגבל בזמן.  

להיות ניו זילנדי ב-Christchurch

הכנסיה במרכז Christchurch
צילום שלי באוקטובר 2016

Christchurch היא העיר הגדולה ביותר באי הדרומי של ניו זילנד. היא נמצאת בקצה הדרומי של האי. רבים מאלה הרוצים להגיע לאנטארקטיקה יוצאים מעיר זו. ממנה ממריאים מטוסי ההרקולס האמריקאים המותאמים לנחיתה על שלג או קרחונים. אליה מחלצים מאנטארקטיקה במקרי חירום.  

הדבר הדומה בישראל ללהיות ניו זילנדי ב-Christchurch הוא לגור בישובי עוטף עזה. 
בשני המקרים מתרחשים אירועים שאין לך שליטה עליהם ואתה נפגע. ברוב המקרים אתה נפגע כלכלית. יש גם כאלה שנפצעים ונהרגים. יש כאלה שנוטשים את המקום ועוברים למקומות אחרים.

האירועים ללא שליטה ב-Christchurch הם רעידות אדמה.
בנובמבר 2010 הייתה רעידת אדמה בעוצמה של 7.1. ב-22 בפברואר 2011 הייתה רעידת אדמה חלשה יותר בעוצמה של 6.3. 
הנזקים של הרעידה בפברואר 2011 היו גדולים הרבה יותר: 185 הרוגים והרס של רוב מרכז העיר.
ההסבר פשוט: מוקד הרעש ב-2011 היה בעיר עצמה בעוד ב-2010 הוא היה מרוחק.

אמא לא קיבלה פיצוי
את הפיצוי הכלכלי קיבלו תושבי עוטף עזה אחרי זמן רב. חלקם קיבלו פיצוי חלקי על הנזקים. כשביקרתי ב-Christchurch באוקטובר 2016, התברר לי שגם בניו זילנד לא בהכרח מקבלים פיצוי ללא ביורוקרטיה, לא בהכרח מקבלים פיצוי מספיק ולא בהכרח מקבלים פיצוי בכלל.

באחד העיתונים המקומיים מצאתי התיחסות בולטת לטענתו של תושב מקומי שאימו עדיין לא קיבלה פיצוי על הרס ביתה לפני כמעט שש שנים. זה לא היה מעניין לולא ציין את גילה של האם. היא בת 93. הסיכויים שלה לעשות שימוש בפיצויים הולכים וקטנים עם הזמן.
האם רואיינה על ידי עיתונאים זריזים. היא סיפרה על כמה מחבריה שהלכו לעולמם בטרם קיבלו פיצויים.

מרכז העיר

מרכז Christchurch לא ממש מזכיר את מרכז ירושלים בתקופה העגומה בה נבנה שם קו הרכבת הקלה או את האזורים בתל-אביב בהם נבנה קו הרכבת התחתית. המצב שם גרוע בהרבה. יותר מ-80% מהבניינים במרכז נהרסו או נפגעו. הכנסיה, שתמונתה מופיעה בתחילת הפוסט, היא דוגמה לאיך נראים היום מבנים במרכז העיר.
בשנתיים הראשונות אחרי רעידת האדמה הוצבו כוחות ביטחון סביב מרכז העיר ומנעו כניסת אנשים לשם מחשש לחייהם.

גם באוקטובר 2016 חלקים גדולים ממרכז העיר נראים כמו אתר בניה או התחדשות עירונית בארץ באמצעות הריסת שכונה ובניתה מחדש.

יש גם כמה אזורים יפים ששוקמו ויש בהם חנויות ובתי קפה. הבעיה היחידה היא שכמעט ואין בהם אנשים. מרכזי הפנאי, הבילוי והקניות זזו לפרברים. "יקח עוד כמה שנים עד שהתושבים יחזרו למרכז" אמרה לנו עובדת מקומית במוזיאון המוקדש לרעידת האדמה.

כיצד ניתן להגדיל את השווי של הדירה הישנה שלכם?

בתי הדירות במעונות העובדים בפינת הרחובות פרוג ופרישמן בתל אביב
מקור התמונה: ויקיפדיה

הדירה הישנה שלכם עשויה להיות שווה הרבה יותר ממה שהיא שווה היום. קצת חבל, שברוב המקרים זה לא תלוי בכם. כשיש מצב של מחסור בדירות ומחסור בקרקעות שמשוחררות לבניה (ולא משנה האם המחסור נובע מביורוקרטיה מיותרת או ממחסור אמיתי) קבלנים מנסים למצוא דרכים יצירתיות לבנות דירות.

בפוסט זה אזכיר בקיצור כמה תסריטים בהם אתם אולי תוכלו להעלות באופן משמעותי את ערך נכסי הנדל"ן שלכם.

כשיש לכם בית פרטי עם גינה
אם אפשר לקבל בקלות רישיון לבניית בנין בן כמה קומות, הקבלנים כבר יגיעו אליכם. הם יציעו לכם שכירות על חשבונם בזמן שיהרסו את ביתכם ויבנו ביית שבו מספר דירות גדול יותר, למשל: 10 או 12 דירות במקום הדירה היחידה שלכם.
לכם הם יציעו כמה מהדירות כחלק מהעסקה.

יתרון:

1. הזדמנות לשדרג דירה ישנה עם תשתיות ישנות לדירה מודרנית, ואולי גם לדאוג לדירות לדור השני או למקור ליצור הכנסה פסיבית (דירות להשכרה).

חסרונות:

1. תשכחו מהפרטיות ומהגינה השקטה שלכם.

2. אי נוחות מסוימת בתקופת הביניים בה תגורו בשכירות.

תמ"א 38
על פי הויקיפדיה, תכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
תחת הכותרת הזו, מרחיבים דירות ומוסיפים קומות בבתים ישנים, בעיקר במרכז הארץ. לפעמים גם מוסיפים חניות, מעליות ועוד. אני מקווה שגם מחזקים את היסודות ומרכיבי הבניין האחרים, כך שיהיו עמידים יותר בפני רעידות אדמה.

יתרונות:

1. בתום תקופת ההרחבה, הדירה שלכם עשויה להיות גדולה יותר וחדשה יותר.

2. השווי הכספי של הנכס שלכם יעלה.

חסרונות:

1. סבל ואי נוחות בזמן הבנייה
ישפצו ויבנו את הבית כשאתם גרים בו.

2. סכסוכי שכנים
לא כל השכנים מעונינים ברחבה באמצעות תמ"א 38. יהיו סכסוכי שכנים. כשמעל אחוז מסוים (שאיני יודע מהו) מהשכנים מסכימים יכול הקבלן לבצע את העבודה. זה עלול גם להסתיים בתביעות משפטיות נגד המתנגדים ושל המתנגדים.

3. זמן הבניה עלול להתארך

4. ההוצאות על הדירה עלולות לגדול.
כך למשל, אם התקינו מעלית ולא התנגדתם מראש להתקנתה, תשלמו גם על תחזוקת המעלית. גם הארנונה תגדל.

5. מי צריך דירה גדולה יותר?
ייתכן שאתם גרים לבד או ילדיכם כבר נשאו כנפים ו"עפו מהקן". גם ככה הדירה שלכם גדולה ממה שאתם צריכים. הסבל ואי-הנוחות לא שווים עבורכם את הגדלת וחידוש הדירה.  

התחדשות עירונית (פינוי בינוי)
קיים מחסור בשטחים לבניה בערים. הערים מתרחבות על חשבון שטחים ירוקים. בתוך הערים קיימים בינינים ישנים במצב רעוע ובצפיפות בניה נמוכה. 

את הבתים הורסים. את התשתיות מתאימים לעידן המודרני ובמקום בניינים בני 2 או 3 או 4 קומות בונים מגדלי מגורים בני 10, 14 או 20 קומות. 
בעלי הדירות מקבלים דירה חלופית בשכירות. החברה הבונה וההורסת משלמת את השכירות. בתום התקופה מקבל כל דייר דירה חדשה ששוויה גבוה בהרבה משווי דירתו הקודמת. 
החברה הבונה מוכרת בכסף מלא את הדירות הנוספות שבנתה.

יתרונות:

1. בתום תקופת הבניה הדירה לשכם תהיה שווה יותר

2. בתום תקופת הבניה תהיה לכם דירה חדשה ונוחה יותר

3. הסביבה תהיה נוחה ונעימה יותר משום שכנראה יהרסו מספר בתים ישנים בסביבה מוזנחת. 

חסרונות:

1. תגורו בדירה שכורה במשך תקופת ביניים במקום לגור בדירה שלכם.

2. לא בהכרח מיקום הדירה השכורה יהיה מתאים לכם.

3. משך הבניה יכול להתארך הרבה מעבר למתוכנן.

4. אוכלוסיית השכונה תשתנה משום שיגיעו הרבה דיירים מרקע שונה.
לפעמים זה יכול להיות יתרון.

5. ההוצאות השוטפות על הדירה יעלו. האם תוכלו לעמוד בזה בקלות? האם תוכלו לעמוד בזה בכלל?
במקרים רבים מדובר בשכונות לא כל כך רחוקות מהמרכז, שתושביהן הם מהעשירונים הנמוכים.
ההכנסות השוטפות שלהם לא צפויות לעלות. הארנונה עלולה להיות הרבה יותר גדולה ומיסי ועד בית של מגדל גבוהים בהרבה ממיסי ועד בית של בנין ישן ומוזנח. הדיירים החדשים והמבוססים יותר ירצו ויוכלו להוציא יותר על שירותים של ועד בית. 

6. סכסוכי שכנים וסכסוכים עם החברה הקבלנית.
 כשיש כאלה המעונינים בפינוי בינוי וכאלה המתנגדים, עלולים להיות סכסוכי שכנים. כשאחוז המתנגדים קטן והם לא משתפים פעולה, החברה הקבלנית עלולה לתבוע אותם בבית משפט.