שינוי מגמה במחיר הדירות?

בפוסט קודם טענתי שמחירי הדירות בישראל לא ימשיכו לעלות לנצח. הטענה הבסיסית שלי ושל אחרים היא שמחירים לא נקבעים רק לפי היצע וביקוש. הם נקבעים גם לפי היכולת של המבקשים לרכוש לשלם את המחיר הנדרש. ככל שעולים המחירים, קטן אחוז הרוכשים הפוטנציאליים המסוגלים לרכוש דירות. 

אלה שאינם יכולים לרכוש ימצאו פיתרונות אחרים ויקטינו את הביקוש.

מחקרים של מכוני מחקר כלכליים בארץ, פרסומים של מחלקות מחקר בסקטור הממשלתי ופרסומים בעיתונות הכלכלית תומכים בטענה שלי. 

כך למשל, פורסם שפחת הביקוש לדירות במרכז הארץ ועלה הביקוש לדירות בפריפריה.

פורסם שחלק מקוני דירות בפריפריה אינם מתגוררים שם. הם משכירים את הדירה שקנו ושוכרים דירה במרכז הארץ.

ב-15.5.17 פרסם העיתון כלכליסט שמחיר דירה ממוצע ירד ברבעון הראשון של שנת 2017 ב-2.9%.

לכאורה פרסום התומך בטענות שלי. צריך להתיחס לנתון הזה בזהירות ולשאול את השאלות הבאות:

1. האם מדובר במגמה מתמשכת או ברבעון אחד?
2. כיצד מחושב מחיר דירה ממוצע?
אם הוא מחושב כמחיר ממוצע ארצי אז הקטנת מספר העסקות לרכישת דירה במרכז הארץ (יקרות יחסית) והגדלת מספר העסקות לרכישת דירה בפריפריה (זולות יחסית) עשויה להסביר את הירידה במחיר או לפחות חלק ממנה.

הנתון המהותי העשוי להביא לירידת מחירי דירות
הנתון המהותי הוא העליות בשערי הריביות. ריבית גבוהה יותר פירושה עלות גבוהה יותר של משכנתאות. עלות גבוהה יותר של משכנתאות פירושה פחות אנשים המסוגלים לרכוש דירות.  

עליית הריביות בהקשר זה הוא מושג המתיחס לכמה ריביות. בראש ובראשונה עליה גדולה בריבית על משכנתאות שכבר התרחשה. 

באותו מאמר בכלכליסט, שאליו קישרתי, מצוין גם שמדד המחירים לצרכן עלה ב-12 החודשים האחרונים ב-0.7% ומתקרב לטווח התחתון של יעד האינפלציה. עד לא מזמן ראינו מדד שלילי ל-12 חודשים אחרונים. עליית המדד עשויה להוות קטליזטור להעלאת ריבית במשק. העלאת ריבית בנק ישראל, כאשר תהיה, תגרום כנראה גם לעלית הריבית על משכנתאות.

אם נסתכל מעבר לאוקינוס (ארה"ב) גם שם מצפים לעליות בריבית. קרוב לודאי שעליית הריבית בארה"ב תגרור גם עליית ריבית בישראל. 


השורה התחתונה
הנתונים על ירידה במחירי הדירות אינם אינדיקציה ברורה למגמה מתמשכת של ירידת מחירי דירות. הם בהחלט מחזקים את הטענה העקרונית שלי (ולא רק שלי) שמחירי הדירות בישראל לא יעלו לנצח. קרוב לודאי שהם לא יעצרו, אלא במועד זה או אחר, יתחילו לרדת.

הלנצח יעלו מחירי הדירות בישראל?

הקמת בניין מגורים בגבעתיים.
מקור התמונה: ויקיפדיה

ציבור רוכשי הדירות וציבור שוכרי הדירות, בלית ברירה, בישראל מתיחס למחירי הדירות בהלך רוח פסימי.

הוא מניח שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, כפי שהם עלו באופן תלול ומתמשך בשנים האחרונות.

ההנחה הזו מבוססת על מודל פשטני של היצע וביקוש. 
על פי המודל הזה יש ביקוש גבוה מהיצע ולכן המחירים עולים. הביקוש ילך ויגדל בגלל הגידול באוכלוסיה ובגלל שההיצע גדל בקצב נמוך יותר.
לשיטתם ההיצע גדל באיטיות בגלל ביורוקרטיה ובגלל אינטרס של המדינה (רשות מקרקעי ישראל), בעלת מרבית הקרקעות לבניה, למקסם רווחים מהקרקע. 

אם המצב תואם את ההנחה הפסימית הזו, כדאי להזדרז ולקנות דירה. גם אם לצורך כך לוקחים משכנתה שבמקרה הטוב יהיה קשה להחזיר אותה ובמקרה הפחות טוב אולי לא יוכלו להחזיר אותה.
זה בדיוק מה שעושות הרבה משפחות בישראל.

לי אין ספק שמחירי הדירות לא יוכלו לעלות כל הזמן. בשלב מסוים הם יעצרו או אפילו ירדו. הכלל הוא שכל מה שעולה בשלב מסוים גם יורד. 
אם בוחנים את מחירי הדירות בישראל במשך תקופה ארוכה יותר מהשנים האחרונות, אפשר למצוא גם ירידות.

יש כבר כמה מומחים ממני שמצביעים על האפשרות הזו. כך למשל, מחקר של מכון שורש למחקר חברתי כלכלי, שפורסם בנובמבר 2016, מצביע על רוויה בשוק הדירות. הטענה היא שהחל משנת 2013 הדביק קצב הבנייה את הביקוש הטבעי לדירות ואף עבר אותו. 

גם הכלכלן הראשי של אקסלנס, יניב חברון, פרסם לאחרונה תחזית כלכלית בה הצביע על אפשרות של ירידת מחירי הדירות כבר בשנת 2017.

בפוסט זה אביא כמה תרחישים העשויים לשנות את המגמה של עלית מחירי הדירות.

עליית הריבית

הריבית על משכנתאות בישראל נמצאת לאחרונה במגמה של עלייה. לאחרונה העלה הבנק המרכזי של ארצות הברית את הריבית ב-0.25%. בהודעה נאמר שהכוונה היא להעלות את הריבית בשנת 2017 עוד לפחות 3 פעמים.

אם אכן תהיה מגמה של עליית הריבית והיא תבוא לידי ביטוי גם בישראל, נוטלי משכנתאות יצטרכו לשלם יותר.
משמעות אחת היא הקטנת הביקוש לדירות, כי יהיו כאלה שירתעו מהסיכון וידחו את קניית הדירה.
משמעות אפשרית שנייה היא, שיהיו כאלה שלקחו משכנתאות גדולות מכפי יכולתם ולא יוכלו להחזיר אותן. הם יחזירו את הדירות לבנקים, שינסו למכור אותן. ההיצע בשוק יגדל.
במשבר הסאבפריים בארצות הברית חווינו השפעת תסריט קיצוני כזה על העולם כלו.

יותר קונים פוטנציאליים לא יוכלו לקנות דירות גם עם משכנתה
ככל שהמחירים יעלו יהיו יותר קונים פוטנציאליים שלא יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה. פחות קונים פוטנציאליים זה פחות ביקוש.
הם ישכרו דירות מה שעלול להעלות את מחירי הדירות להשכרה.
הם ידחו את הקנייה ובינתיים ישכרו דירות.

מי אמר שאי אפשר לגור בשכירות?

 

תפיסת העולם בארץ היא לקנות דירות. אפשר גם לגור בשכירות במקום לקנות. יש לזה כמובן חסרונות אבל עשויים להיות לזה יתרונות כלכליים.
אם יותר קונים פוטנציאליים "יחליפו דיסקט" הביקוש לדירות יקטן. בכתבה שקראתי לאחרונה מסופר על צעירים בספרד, בעיקר במדריד ובברצלונה, שזה בדיוק מה שהם עושים: הם הגיעו למסקנה שבגלל עליות המחירים אין להם סיכוי לרכוש דירה משלהם ובמקום לקנות דירה עם משכנתה, שלא יוכלו להחזיר, חיפשו פיתרונות מגורים ללא רכישת דירה.


דיור בר השגה להשכרה
לא בהכרח חייבים לבנות דירות רק לרכישה. אפשר גם לבנות דיור להשכרה בבעלות ממשלתית. יש מדינות שבהן זה עובד באופן סביר. אם תהיה בישראל מדיניות לפתח דיור להשכרה לטווח ארוך בבעלות המדינה או אפילו עידוד יזמות בתחום הזה ביחד עם המדינה או באופן פרטי, הביקושים לקניית דירות יקטנו.

כשמחירים ממשיכים לעלות וכתוצאה מכך גם מחירי השכירות הפרטית עשויים לעלות, מימוש פיתרון כזה עשוי להיות צעד אפשרי.

הקוראים מוזמנים לקרוא מחקר שבוצע במרכז המחקר והמידע של הכנסת בשנת 2010, המשווה בין ישראל למדינות מפותחות אחרות. אחת הבעיות היא חוסר מדיניות עקבית בישראל.
לקריאת המחקר: מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל.

לגור בפריפריה או פחות במרכז

 

המודל הפשטני של ביקוש והיצע בו משתמשים רוכשי דירות או רוכשים פוטנציאליים של דירות בישראל מתעלם גם מהעלייה הקטנה במחירי הדירות בפריפריה בהשוואה לעליה באיזורי ביקוש במרכז.

אחד הפיתרונות הוא לקנות דירה במקום רחוק מהמרכז. אפשר להשכיר אותה ולממן חלק משכר הדירה במרכז. אפשר גם לגור בה. בעיה מהותית היא הריחוק ממקומות עבודה ושירותים שונים, שלא ניתן להשיגם בפריפריה או שקשה להשיגם שם. 

עם תשתית תחבורה טובה ומהירה, למשל: רכבות בתדירות גבוהה, זמן הנסיעה מתקצר ומאפשר עבודה במרכז ומגורים רחוקים מהמרכז.
אני לא ממש רואה תשתית תחבורה כזו נוצרת בטווח הזמן הקצר, אבל הצורך לעצור עלייה דרסטית מתמשכת במחירי הדירות עשוי להניע תהליך כזה.

השורה התחתונה

 

היצמדות למודל הפשטני המניח המשך עליית מחירי הדירות לאורך זמן עלולה לעלות ביוקר למשפחות שקונות דירה.