האם כדאי לקנות דירה?

ביום שישי שעבר פורסמה בעיתון דה מרקר עוד כתבה בנושא:  שוק המשכנתאות המשתולל מנציח פערים ומערער את החברה הישראלית.

העיתונאי אשר שכטר, בחן את הבעיה מנקודת ראות רחבה יותר מאשר מאמרים רבים אחרים בעיתונות הכלכלית בהם נתקלים השכם והערב. 

בכתבה רואיינו מספר מומחים, שהציגו לא רק את מידת הסיכון, שבמשכנתאות גבוהות מדי עבור יכולות המשפחה שלקחה אותן, אלא גם היבטים חברתיים והיבטים נוספים.  

בעקבות קריאת הכתבה (ועוד רבות לפניה ומחקרים שפורסמו בנושא על ידי בנק ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אגף המחקר של הכנסת וגורמים נוספים) בחרתי להציג לכם בפוסט זה את האופן בו אני תופס את המצב ואת ההמלצות שלי הנגזרות ממנו.

האם לקנות דירה ואם כן באיזה מחיר או לשכור דירה?

אין תשובה אחת עבור כל המשפחות. יש כאלה שכדאי להם לקנות ויש כאלה, שמן הראוי שידחו את חלום הדירה וימשיכו לגור בשכירות.

יש לי תשובה אחת לגבי השאלה מהו הפרמטר הכי חשוב בהחלטה.

אם חשבתם שזה להתאים את עצמכם לנורמות בארץ - טעיתם.

אם חשבתם שצריך לרצות את ההורים המסבירים לכם כמה חשוב לקנות דירה ומוכנים לקחת הלוואות גדולות להרבה זמן - טעיתם.
הפרמטר החשוב ביותר הוא רמת הסיכון.

לקחת משכנתה על מנת לקנות היום דירה, לאחר מספר שנים של עליות מחירי דירות, הוא סיכון. 

סיכון הדומה לרכישת מניות לאחר עליות בבורסה.

יכול להיות שהמניות ימשיכו לעלות וקניתן אותן באמצע גרף העלייה.

יכול להיות שקניתם אותן בשיא, שאחריו תבוא רק ירידה.

יכול להיות שבחרתם דווקא במניה של חברה שכל כך תצליח, שהמניה שלה לא תרד בכלל או תרד מעט.

הדבר היחיד שהוא בטוח: ירידה במחירי המניות תגיע.

באופן דומה:

הדבר היחיד שבטוח הוא שירידה במחירי דירות תגיע. אם קראתם את הכתבה של אשר שכטר, בוודאי הבנתם שאי אפשר, שהן ימשיכו לעלות עד אין קץ.  

למעט שאלת מועד הירידה, שכנראה אף אחד לא יכול לענות עליה, השאלה המהותית היא: האם זו תהיה ירידה או שזו תהיה מפולת?

הסיבה לכך שמנכ"ל חברת בנייה, שרואיין לכתבה, אינו מעוניין בהמשך עליית המחירים היא החשש ממפולת.

כמה טיפים

1. נהלו את הסיכונים שלכם.
אל תקבעו את ההחלטות שלכם (האם לרכוש דירה? באיזה עיתוי לרכוש דירה? באיזה גובה משכנתה והלוואות אחרות לקחת?) על פי מה שאחרים עשו. נהלו את הסיכונים, בדיוק כמו שאתם עושים בחיי יומיום כאשר אתם חוצים את הכביש.
הכרחי לבחון גם תסריטים אופטימיים פחות. 

2. חשוב להבין היטב איזה סוג משכנתה או איזה תמהיל משכנתאות אתם בוחרים.
ההבדל בין בחירה טובה ובחירה פחות טובה, עלול להגיע למאות אלפי שקלים.

3. בתכנון הסכום שתוציאו על רכישת דירה הביאו בחשבון הוצאות נלוות
הוצאות נלוות עשויות להגיע לאחוזים ממחיר הדירה. חשוב שתיערכו מראש ותדעו בכמה כסף מדובר במקרה שלכם.
דוגמאות להוצאות: עורך דין, מתווך דירות, מס רכישה, העברת תכולת הדירה הקודמת, רכישת ריהוט, שינויים ושיפוצים בדירה, התחברות לחשמל, מים וגז וכיו"ב.

4. אל תסמכו על רשויות המדינה
אל תצפו, שרשויות מדינת ישראל יוזילו את עלויות קניית דירה או יגרמו לכך שהדיור להשכרה יהיה זול.
בחינת ההתנהלות של ממשלות ישראל לדורותיהן מראה כי לא הייתה מדיניות עקבית ולא מומשה מדיניות שגרמה להוזלת הדירות. (לא מאמינים לי שאין מדיניות עקבית? קראו את המחקר של תמיר אגמון שקישור אליו מופיע בסוף פוסט זה).

דוגמאות:

א. זוכרים את "רפורמת המרפסות"? אולי גולת הכותרת בהבטחותיו של מר בנימין נתניהו בקדנציה הקודמת.
ראיתם התייעלות בתהליכי שחרור קרקע לבנייה? ראיתם ירידה במחירי הדירות?

ב. דיור ציבורי (עמידר ועמיגור) מספר הדירות בו הולך וקטן. 
לא הייתי חותם על זה, שמשתמשי הדיור הציבורי מרוצים מהשירות שהם מקבלים מחברות אלה.

ג. משכנתאות יקרות לזכאי משרד השיכון
המדיניות: במקום הגדלת הדיור הציבורי -הגדלת הסיוע
המימוש: שוכחים לעדכן את גובה הריבית ובמשך תקופה ארוכה ההלוואות לזכאי משרד השיכון ניתנות בתנאים טובים פחות מאשר הלוואות אחרות. 

ד. העדפה סקטוריאלית בסיוע
המדיניות המוצהרת: הטבות בסיוע לדיור ליוצאי צבא
המדיניות בפועל כאשר שר השיכון ממפלגה חרדית: העדפה גורפת של משפחות חרדיות.

היות שלא רק נושא הדיור, מנוהל באופן לא אופטימלי במדינת ישראל, מאד ייתכן שפתרון של הנושא יושג רק כחלק מרפורמה כוללת באופן התנהלות של השירות הציבורי בישראל.
רפורמה כזאת, אם תתרחש, היא תהליך ארוך ומורכב. 

קראו גם
מה הקשר בין המשכנתה שלכם לבין מצבה הכלכלי של סין?
תמיר אגמון,מודלים שונים של דיור בר השגה במדינות המפותחות ובישראל, מרכז המחקר והמידע של הכנסת, 17 בנובמבר 2010