לקיחת משכנתא גבוהה לעשרים שנה או יותר היא אחת ההחלטות הכלכליות המהותיות והמסוכנות ביותר במהלך החיים הכלכליים של משפחה או של יחיד.
בזמן האחרון ניצבים הרבה יחידים ומשפחות לפני החלטה כלכלית מהותית לא פחות בתחום הדיור: האם ללכת לכיוון של "פינוי ובינוי"?
גם בהקשר זה מדובר בהחלטה לטווח זמן ארוך עם סיכונים גדולים.
אחד ההבדלים המהותיים בין ההחלטה הזו לבין לקיחת משכנתא הוא שיש לנו את החופש לבחור: האם לקחת משכנתא גבוהה או לגור בשכירות?
ברוב המקרים אין לנו את הבחירה: האם ללכת ל"פינוי בינוי" משום שזו החלטה של רוב בעלי הדירות בבניין.
המשותף בין לקיחת משכנתא למספר שנים רב לבין "פינוי בינוי" הוא הסיכון לאבד דירה.
התנהלות לא נכונה עלולה להסתיים בשני המקרים באובדן דירה.
בעיות ב"פינוי בינוי" מזווית של בעלי הדירות
בין הפניות אלי הייתה פנייה של מישהו, שליוויתי אותו לפגישה עם עורך הדין שנשכר על ידי הדיירים.
בשיחה היטיב עורך הדין לתאר את הבעיה המהותית: "פינוי בינוי מחייב את הדיירים להפוך ליזמים. לא כל אחד בנוי להיות יזם."
מדוע הופכים בעלי הדירות ליזמים?
יזמים לוקחים סיכונים ולפעמים מוותרים נוחות במטרה להרוויח בטווח זמן ארוך.
כמו שלא הכל תלוי ביזם (ראיתי כבר Startups נפלאים שכשלו). לא הכל תלוי בדייר (דברים תלויים גם ביזם, ברשות המקומית, במצב שוק הבנייה, בדיירים אחרים ועוד).
1. הם מסכנים את הדירה שלהם על מנת לקבל, אולי, בעוד כמה שנים דירה בשווי העשוי להיות גבוה יותר.
אין הבטחה כזו אבל הסבירות לכך גבוהה אם הפרויקט יצליח והבנייה של הבית בו יקבלו דירה תסתיים בכלל ותסתיים בזמן סביר.
אם משהו ישתבש והבניין לא יבנה (למשל: יזם שיפשוט את הרגל או ייכנס לחובות) הם עלולים להפסיד את דירתם ולפעמים גם לא לקבל תמורה כספית מלאה.
2. חלק מהם צריכים לגור בדירות שכורות במשך כמה שנים.
המילה חלק מתייחסת לדיירים שמתגוררים בדירה בבעלותם. היא אינה מתייחסת לבעלי דירות להשקעה שאינם מתגוריים בבניין.
אם, כמו מרבית הדיירים, הם בוחרים בתשלום של יזם "הפינוי הבינוי" ולא שהוא ישכור עבורם דירה, התשלום שהם ישלמו עלול להיות גבוה מהסכום שיקבלו מהיזם.
כמובן, שיש מחיר למגורים בדירות לא שלהם ואולי גם לצורך לנדוד מדירה לדירה.
המילה מחיר מתייחסת לאו דווקא לכסף:
א. החלפת מסגרות לימוד של ילדים.
מדובר בהסתגלות של ילדים למסגרת חדשה ובמציאת חברים חדשים.
אולי גם מרחק גדול יותר מהבית לבית הספר או גן הילדים.
ב. אולי ויתור על נוחות בקבלת שירותים שונים הקרובים לביתם ואולי גם נסיעה ארוכה יותר למקומות עבודה.
3. מגורים במגדלים
זה עלול להיות כרוך בדמי ועד חודשיים גבוהים יותר, בהסתגלות לריבוי שכנים שחלקם חדשים ולא מוכרים.
יש גם סימן שאלה ביחס לרמת התחזוקה של מגדלים בטווח זמן של חמש שנים או יותר.
במיוחד במקרים בהם מדובר בשכנים שאינם מהעשירונים הגבוהים מבחינה כלכלית.
הסיכונים של מגורים במגדלים מגלים אספקט נוסף של יזמות. גם כשיש הצלחה היא לא בהכרח הצלחה לטווח זמן ארוך.
Moving Target
המושג Moving Target מתייחס לפרויקט שמשתנה במהלכו או לכללים שמשתנים במהלך מימושם.
"פינוי בינוי" הוא חדש וכתוצאה מהניסיון משתנים חוקים וכללים.
חשוב להיות ערים לשינויים.
אזרחים ותיקים
לא לכולם זה קל באותה מידה. בדרך כלל, לאזרחים ותיקים זה קשה יותר מאשר לצעירים.
כמובן עולה גם השאלה: האם הם יאריכו ימים זמן מספיק בשביל להינות מפירות ההשקעה?
החוק עבר שינויים. נכון לעכשיו (10.24), דיירים סרבנים עלולים להיתבע.
זה כולל גם אזרחים ותיקים מתחת לגיל 70.
לאזרחים ותיקים מעל לגיל 70, המתגוררים בדירה זמן מינימלי מסוים, מוצעות גם חלופות אחרות כגון: קבלת שתי דירות קטנות במקום דירה גדולה, מימון דיור מוגן וקבלת כסף להשלמה לשווי העתידי המוערך של הדירה בסיום הפרויקט, רכישת דירה חליפית לאזרח הותיק על ידי היזם, קבלת תמורה כספית לצורך רכישה של דירה חליפית על ידי האזרח הותיק ועוד.
הבעיה הגדולה היא שעבור מי שמתחת לגיל 75, היזם רשאי לבחור את החלופה שתינתן לאזרח הותיק ורק מעל לגיל זה האזרח הותיק הוא זה שבוחר את החלופה המתאימה עבורו.
הערה: אינני עורך דין והחוק עשוי להשתנות. מומלץ לוודא את מידת הדיוק של מה שאני כותב כאן באופן ספציפי למקרה שלכם עם עורך דין המתמחה בתחום.
אוכלוסיות מיוחדות
גם לגבי חולים קשים אין פיתרון גורף. מי שמוגדר כ"שכיב מרע" (חולה הנוטה למות) יכול לבחור בחלופה שאינה כרוכה בהשתתפות ב"פינוי בינוי".
יהיו כאלה שמצבם הבריאותי קשה שעלולים "ליפול בין הכיסאות".
הערה: אינני עורך דין והחוק עשוי להשתנות. מומלץ לוודא את מידת הדיוק של מה שאני כותב כאן באופן ספציפי למקרה שלכם עם עורך דין המתמחה בתחום.
משא ומתן עם היזם
לכאורה, לא ניתן לקבל יותר ממה שקובע החוק וליזם המעוניין להרוויח אין אינטרס לשלם יותר.
היזם מעוניין להרוויח את המקסימום שהוא יכול, אבל רווח זה לא רק כסף זה גם זמן, כפי שנאמר Time is Money.
1. יש מצבים בהם היזם מעריך שאם לא יתן לבעל דירה מסוים או לבעלי דירות מסוימים יותר ממה שמגיע להם פורמלית ויגרור אותם לבית המשפט, הפרויקט יתעכב ושכרו של היזם יצא בהפסדו.
דוגמאות לכך הם דיירים שבנו תוספות לא חוקיות או השתלטו על גינה של כלל הדיירים.
האם עשרים שנים או שלושים שנים אחרי שעשו זאת אפשר "להעניש" אותם על הפעילות הלא-חוקית שעשו או האם מי שלא התלונן במשך עשרות שנים צריך לוותר להם?
זו שאלה פתוחה. פורמלית לא מגיע להם.
2. גמישות
לפעמים נדרשת גמישות של היזם גם כלפי תביעה של דייר שאינה עולה ליזם יותר כסף.
זהו מקרה קל יותר מהקודם משום שהיזם חוסך זמן, מריבות והתדינויות משפטיות ללא תשלום גבוה יותר.
אני מכיר מקרה של נכה צה"ל במצב בריאות רע, בנוסף לנכות, שפנה ליזם ואמר שאין לו כוח למגורים בשכירות במשך תקופה ארוכה. הוא רוצה דירה קבועה.
הגיעו להסכם לפיו היזם רכש את הדירה לו וקנה לו דירה במחיר דומה באותו אזור.
דברים מהותיים שצריך לשים אליהם לב
1. בדקו מיהו היזם
האם יש לו ניסיון קודם בתחום? האם יש לו עבר חשוד (הונאות פשיטות רגל וכיו"ב)? האם יש לו חוסן כלכלי?
2. בנק מלווה
חייב להיות בנק מלווה בדומה למצבים בהם רוכשים דירה מקבלן שטרם בנה אותה.
3. עורך דין מטעם הדיירים
חיב להיות עורך דין מטעם בעלי הדירות שמגן על האינטרסים שלהם ואינו דואג ליזם על חשבון בעלי הדירות.
במקרים מסוימים עשויים להיות בעלי דירות שבנוסף לעורך הדין של כלל בעלי הדירות ישכרו גם עורך דין פרטי.
4. שמאי
ערך הדירות נקבע על ידי שמאי הנבחר על ידי היזם. הקביעה שלו מהותית בהקשר של התמורה שיקבל כל בעל דירה (דמי שכירות לדירה במהלך הבנייה והדירה שיקבל בסיומה).
ברוב המקרים שמאי פועל באופן מקצועי לפי מיטב שיקול דעתו המקצועי.
ממליץ בכל זאת לברר מי הוא אותו שמאי. במקרה קיצון נדיר אולי אפשר יהיה לדרוש לפסול אותו.
יועץ לכלכלת המשפחה
אני מתחיל לקבל מעט פניות של אנשים שמתיעצים איתי נקודתית בהקשר של "פינוי בינוי".
להערכתי, כפי שמשפחה השוקלת רכישת דירה עשויה לפנות ליועץ לכלכלת המשפחה, כך גם משפחה שמדברים איתה או מבצעים בפועל תהליך של חתימה על פינוי בינוי בבניין מגוריה עשויה להזדקק לשירותים של יועץ לכלכלת המשפחה.
חשוב להבין שיועץ לכלכלת המשפחה הוא גורם מתכלל של כלכלת המשפחה ואינו מחליף בעלי מקצוע אחרים המעורבים בתהליך.
לפרופיל שלי באתר איגוד היועצים והמאמנים לכלכלת המשפחה לחצו כאן.
להסמכה שלי בניהול סיכונים לחצו כאן.
